Posts By : admin

Fejl og mangler ved fast ejendom

FEJL OG MANGLER VED FAST EJENDOM

Det er en stor investering at købe fast ejendom. Hvordan kan man som køber sikre sig, inden man køber en ejendom? Hvis man har købt og finder en mangel, hvad skal man så gøre? Hvad dækker en ejerskifteforsikring egentlig? Alt dette er beskrevet nedenfor, så det bliver lettere for dig at agere i forbindelse med et boligkøb eller en mangelsag.

At købe en ejendom er oftest en stor investering. Mangler ved en købt ejendom kan ødelægge enhvers økonomi, da man i værste tilfælde kan ende med at skulle bygge et nyt hus uden mulighed for at låne pengene, da de allerede er lånt i den oprindelige ejendom.

Det er derfor vigtigt, at man som køber ved, hvad ens retstilling er i forhold til sælger og andre i handlen, hvis der konstateres mangler på ejendommen.

Før købet:

Det er altid en god ide at være på forkant. Det betyder i en ejendomshandel, at man får gennemgået handlens dokumenter af en advokat og får gennemgået ejendommen af en byggesagkyndig.

Ved at få alt dette gennemgået, kan man i højere grad undgå overraskelser.

I en ejendomshandel er der typisk 400-700 sider, som du skriver under på at have læst og forstået. Det er disse dokumenter, som din boligadvokat gennemgår med dig, så du ved, hvad du reelt køber.

Mange købere er af den opfattelse, at en tilstandsrapport viser alt på ejendommen. Det er ikke tilfældet. Det er vigtigt at vide, at en tilstandsrapport alene er en visuel gennemgang, og at den byggesagkyndige kan ikke foretage destruktive indgreb. Han må heller ikke flytte indbo for at se standen af f.eks. gulvet nedenunder.

Det er altid lettere, at håndtere evt. forhold inden man er bundet af handlen end efter.

Efter købet:

Har man først købt en ejendom, og overtaget nøglerne, opstår spørgsmålet om, hvem der skal betale for udbedringen.

Spørgsmålet kan ikke besvares med en sætning. Det hele afhænger af retsstillingen – altså hvilke regler der gælder for dette køb. Lov om forbrugerbeskyttelse anvendes, hvis der laves tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud fra sælger om ejerskifteforsikring.

Nedenstående gennemgang er derfor delt op i, hvorvidt lov om forbrugerbeskyttelse har fundet anvendelse eller ej i forbindelse med købet.

Uden at man dog med sikkerhed kan sige hvilke typer ejendomme, som er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse er hovedreglen, at huse, ideelle anparter mv. er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse, hvorimod lejligheder ikke er omfattet.

Der gælder særlige regler for andelslejligheder, hvorfor man bør søge rådgivning hos en advokat, hvis man har en mangel i en andelsbolig.

Men før man kan tale om regelsæt, er det vigtigt at vide, hvad en mangel er i juridisk forstand.

Hvad er en mangel?

Man har som køber kun mulighed for, at gøre et krav gældende mod sælger eller andre, hvis der er en mangel. En mangel skal være retlig relevant for, at man kan gøre krav gældende.

Et godt eksempel er et nedslidt tag. Det, at et tag er nedslidt og skal udskiftes, er ikke i sig selv en mangel. Det skal ses i forhold til tagets alder. Hvis taget svarer til et tag af den pågældende alder, er det ikke nødvendigvis en mangel.

En mangelsbedømmelse skal altid tage udgangspunkt i, hvad der er aftalt, og hvad der er oplyst i forbindelse med købet. Et hul i taget kan derfor ikke i sig selv gøre, at der er tale om en mangel i juridisk forstand.

Det betyder også, at det faktum at noget er slidt eller i stykker i de flestes øjne er lig med en mangel ikke er det i juridisk forstand. Det kommer an på, hvorvidt tilstanden svarer til aftalen og hvad man med rimelighed kan forvente i forhold til bygningens alder og anvendelse.

Det er en vigtig forskel at holde sig for øje.

Hvis lov om forbrugerbeskyttelse ikke finder anvendelse:

Er der ikke udarbejdet tilstandsrapport mv. i forbindelse med handlen, således at lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse, er det de gamle regler, før lov om forbrugerbeskyttelse blev indført, som finder anvendelse.

Det betyder, at sælger som udgangspunkt har ansvar i 10 år. Dog kan sælger alene gøres ansvarlig på to grundlag.

Sælger kan enten pålægges at betale en erstatning, hvis sælger kendte eller burde kende til manglen eller har givet en garanti. Sælger kan også blive pålagt at give et forholdsmæssigt afslag, hvis manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen.

Man bør dog være opmærksom på, at praksis i disse sager har en mindstegrænse, for så vidt angår forholdsmæssige afslag. Det betyder, at der skal være mangler for 3-5% af købesummen, hvis manglen medfører, at ejendommen er ulovlig, som kan udløse et myndighedspåbud.

Ved mangler, som medfører afgørende funktionssvigt og for andre mangler, er mindstegrænsen svarende til en udbedringsudgift på 8-10% af den kontante købesum. Det betyder ved en købesum på 2 mio. kr. skal manglernes udbedring overstige minimum 160.000 ved andet end ulovligheder, som kan udløse myndighedspåbud.

Ved afslag er det ikke nødvendigt, at køber beviser, at sælger kendte eller burde kende til manglen. Det er alene nødvendigt ved erstatning. Dog skal man uanset afslag eller erstatning huske, at der altid skal ske fradrag for den forbedring man får i forbindelse med udbedringen. Det betyder, at hvis man skal lave et nyt gulv og river et ældre gulv op, så får man ikke alle omkostninger dækket, da man får et nyere gulv. Den forbedring skal man som køber selv betale for, ligesom hvis man selv valgte at skifte gulvet.

Hvis loven om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse:

Lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse, når sælger inden købet har fremlagt en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring samt erklæret at ville betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien for 5 år, som sælger har tilbudt. Det betyder kort sagt, at sælger ikke er ansvarlig for mangler på ejendommen.

Almindeligvis uden denne lov ville sælger have ansvar for mangler i 10 år efter ejendommen er solgt.

Hvis sælger har givet garanti, så er sælger dog fortsat ansvarlig for mangler ved disse forhold. Hvis sælger har udvist grov uagtsomhed – det er typisk, hvis man har fortiet kendte mangler ved ejendommen – kan sælger også ifalde ansvar, uanset lov om forbrugerbeskyttelse er anvendt.

Udgangspunktet er derfor, at sælger ikke kan gøres ansvarlig, når lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse.

Det er her, at køber har en mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring for at minimere sin risiko. Hvis ikke man tegner en ejerskifteforsikring, kan man som udgangspunkt ikke gøre krav gældende mod sælger og har heller ingen forsikring. Det betyder, at man som køber selv bærer risikoen for forhold på ejendommen, uanset de ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Dog kan man i nogle tilfælde gå mod den byggesagkyndige, men det kræver oftest, at den byggesagkyndige på sin visuelle gennemgang kunne se forholdet.

Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?

Hvis køber har tegnet en ejerskifteforsikring, kan den i nogle tilfælde dække. Dette kræver dog, at manglen er en del af dækningen på ejerskifteforsikringen.

Man bør dog være opmærksom på, at der er en selvrisiko på en ejerskifteforsikring. Ligeledes er der forskel på den dækning, man har valgt.

En standard ejerskifteforsikring dækker skader, skjulte fejl og mangler, som var til stede inden overtagelsen af ejendommen, og som enten er forkert beskrevet eller slet ikke nævnt i tilstandsrapporten, og som anmeldes i forsikringsperioden. Man kan oftest vælge standard ejerskifteforsikring i 5 eller 10 år. Ulovlige el- og vvs-installationer dækkes af standard ejerskifteforsikringen. En standard ejerskifteforsikring dækker kun forhold i bygningen. Det betyder, at alt udenfor soklen og murene ikke er dækket.

Derudover dækker ejerskifteforsikringen kun, hvis ikke andre forsikringer dækker (f.eks. husforsikringen).

Hos nogle selskaber kan man vælge en udvidet dækning. Den har typisk en løbetid på 10 år og dækker udover standarddækningen også ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, forhold ved grunden, der medfører en væsentlig skade på beboelsesbygningen og forurening på grunden i visse tilfælde. Derudover kan en udvidet dækning dække ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt ved opførelsen.

Et ulovligt forhold kan være et tag, som ikke er opført lovligt. Tegner man alene en standard ejerskifteforsikring er et ulovligt tag uden skader dermed ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Det kræver, at der er sket en skade, og at forholdet ikke var nævnt i tilstandsrapporten. Med en udvidet ejerskifteforsikring er muligheden for dækning større, da det alene er en betingelse, at taget var ulovligt opført på tidspunktet, hvor taget blev opført. Der skal således ikke være sket en skade som betingelse for dækning.

Der er en mangel på min ejendom – hvad gør jeg?

Når du har opdaget manglen på ejendommen, er det vigtigt, at du kontakter en advokat. Her kan I sammen gennemgå de muligheder, som du har.

Derudover skal sælger og evt. andre ansvarlige have oplysning om, at der er fundet en mangel.

Næste skridt er bevissikring. Bevissikring betyder, at det oftest er nødvendigt med et syn og skøn, hvis ikke parterne kan blive enige om en forligsmæssig løsning hurtigt.

Det er meget vigtigt, at manglen under ingen omstændigheder udbedres, førend bevissikring er sket. Man skal være helt sikker på, at der ikke foretages yderligere bevissikring, førend man udbedrer. Billeder er i denne forbindelse meget ofte ikke nok til at bevissikre.

Hvis du har en ejerskifteforsikring, skal de ligeledes kontaktes, så de kan sende en taksator ud på ejendommen.

Ved kontakt til en advokat kan du konkret blive rådgivet om, hvad processen bør være i din sag, således at du håndterer din mangel på bedst mulig vis.

Hos Retsadvokaterne tilbyder vi altid et rådgivningsmøde, hvor vi gennemgår din sag og sammen gennemgår næste skridt i sagen samt omkostningerne herved. På den måde får du rådgivning om, hvad du kan gøre overfor sælger eller et forsikringsselskab, men samtidig hvilke økonomiske omkostninger det har for dig forventeligt.

Du betaler selv for det indledende rådgivningsmøde, men vi rådgiver dig om omkostningerne fremadrettet samt undersøger mulighederne for dækning af omkostningerne ved sagens førelse fremadrettet i forhold til retshjælpsforsikring og evt. fri proces.

Du finder mere information om emnet her.

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 30. maj 2018

SØGER DU EN ADVOKAT TIL AT RÅDGIVE DIG?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed
Djalma Lunds Gård 3, 1. tv.
4000 Roskilde
Tlf.: 41 94 80 00
Mail:info@retsadvokaterne.dk
Bankkonto hos Sparekassen Sjælland 0525-356820 - Cvr 35976426