Den nye huseftersynsordning – her er alt du skal vide

De nye regler om tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter trådte i kraft den 1. oktober 2020. Ændringerne indebærer blandt andet, at rapporterne har fået nyt udseende, og vurderingssystemet har fået en opdatering. Samtidig får forbrugeren adgang til en ny digital platform, Husweb, der anvendes til udarbejdelse af både tilstands- og elinstallationsrapporter.

Sikkerhedsstyrelsen har med revideringen af huseftersynsordningen ikke blot ændret det visuelle og grafiske udtryk af rapporterne, men også det indholdsmæssige har gennemgået forandringer.

Her får du en introduktion til de nye regler.

Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen omfatter udarbejdelse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport og blev indført i forlængelse af lov om forbrugersikkerhed ved erhvervelse af fast ejendom. Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger bolig, da den åbner muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Husets tilstand er sælgers ansvar i 10 år efter salget, såfremt man fravælger huseftersynsordningen. Vælger man, at handlen skal være omfattet af huseftersynsordningen, kræver det, at sælger tilbyder køber en ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien. For at kunne få et tilbud på en ejerskifteforsikring, kræver forsikringsselskaberne, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Udarbejdelse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport er ikke lovpligtigt, men der følger nogle krav til rapporterne og udarbejdelsen heraf, såfremt man tilvælger ordningen.

Et huseftersyn skal nemlig udføres af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør. På baggrund af deres gennemgang af boligen udarbejdes henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Tilstandsrapporten er nødvendig, hvis man som sælger ønsker at beskytte sig mod at komme til at hæfte for fejl og mangler. For køber er tilstandsrapporten tænkt som en sikkerhed for, at man får en idé om, hvad man køber. Både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er nødvendige, hvis køber skal have mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

De nye tilstandsrapporter

Hvis du har købt eller solgt bolig før den 1. oktober 2020, eller du til dagligt beskæftiger dig med omsætning af fast ejendom, har du med stor sandsynlighed kendskab til, hvordan de daværende rapporter så ud. Betegnelserne K0, K1, K2 og K3 vil de fleste kunne nikke genkendende til, som det karaktersystem, der kategoriserede boligens skader i henholdsvis ingen skader, mindre alvorlige skader, alvorlige skader og kritiske skader.

K-værdierne har til tider modtaget kritik for ikke at være gennemskuelige nok for forbrugeren, hvorfor Sikkerhedsstyrelsen – med det nye system – vil gøre det nemmere for forbrugeren at danne sig et overblik over boligens nuværende skader, og hvor hurtigt disse skal udbedres. De nye tilstandsrapporter er nytænkt i et adfærdsdesign, hvilket har til formål at øge motivationen til at udbedre skader på boligen. Tilstandsrapporterne vil derfor kunne benyttes som et værktøj til at forbedre sin bolig som boligejer.

Fra den 1. oktober 2020 skiftede tilstandsrapporterne til nye farverige klæder. Det nye karaktersystem, der har erstattet det klassiske K-system, er nemlig inddelt i farvekoder.

Det afgørende for klassificeringen af fejl og skader vil fremover være, hvor hurtigt fejlen eller skaden bør udbedes af en køber.

På billedet ses det nye karaktersystem, hvor skaden enten vil være grå, gul ,rød eller sort:

Rød

Rød indikerer de kritiske skader, som enten har medført eller i den nærmeste fremtid vil medføre funktionssvigt på den berørte bygningsdel. Skader markeret med rød bør udbedres hurtigt, da en sådan skade kan udvikle sig negativt inden for en periode på op til cirka 2 år. Det er selvfølgelig individuelt, hvor hurtigt en skade udvikler sig, hvorfor den negative udvikling allerede kan være i gang, eller den kan vise sine første tegn inden 2 år (0 til 2 år).

Gul

Gul indikerer, at skaden er alvorlig og på længere sigt bør udbedres, da bygningsdelens funktion ellers vil svigte. Ved længere sigt skal man forstå, at funktionssvigt kan indtræffe efter, at der er gået 2 år (+2 til 10 år).

Grå

Grå indikerer, at der er tale om en mindre alvorlig skade. Disse skader vil ikke have betydning for bygningsdelenes eller bygningens funktion.

Sort

Den sorte farvekode anvendes ved forhold, der skal undersøges nærmere. Man bør altså foretage de nødvendige undersøgelser for at klarlægge omfang og mulige konsekvenser. Hvis man køber en ejendom uden, at forholdet er undersøgt nærmere, er det dig, der bærer risikoen.

Skaderne anføres nu med en beskrivelse, en ny risikovurdering og eventuelt en bemærkning. Et eksempel herpå kan ses på nedenstående billede.

Fremover inddeles skaderne på rumniveau i de enkelte bygninger samt uden for beboelse. I de tidligere rapporter inddelte man skaderne på bygningskonstruktionsniveau (tag, vægge, gulv, osv.). I forlængelse af denne inddeling, vil skadesomfanget også synes større i de nye tilstandsrapporter, idet en skade på for eksempel vinduer tidligere var anført én gang i rapporten (men fundet i rum A, B og C), fremover vil være tre enkelte skader i de respektive rum. Den nye tilstandsrapport indledes med en vejledning til læsningen. På en af de første sider af tilstandsrapporten følger en hustypebeskrivelse, som er med til at give generel information om kendetegn og byggeteknik ved huse af den pågældende type.

Hustypebeskrivelsen indeholder dynamiske opmærksomhedspunkter, som dannes på baggrund af den materialeregistrering, som den byggesagkyndige laver på ejendommen. Punkterne kan blandt andet relatere sig til beliggenhed og materialer samt tage højde for eventuelle ændringer som følge af til- eller ombygninger. Herefter følger en oversigt over skader. Rapporten afsluttes med generel information om huseftersynsordningen.

Tilstandsrapporter udarbejdes i forbindelse med de fleste bolighandler. Andelsboliger, ejerlejligheder og sommerhuse af ringe stand hører til undtagelserne, hvor det ofte ikke giver mening at udarbejde tilstandsrapport.

I de fleste tilfælde er det en god idé at få udarbejdet en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er ofte i både sælgers og købers interesse, da den giver et overblik over boligens stand og minimerer antallet af ubekendte faktorer.

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men den er afgørende for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring.

Man skal være opmærksom på, at en tilstandsrapport skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig. Den er gyldig i seks måneder, og fritager som udgangspunkt sælger for ansvar for fysiske forhold ved ejendommen.

Reglerne for tilstandsrapporter er beskrevet nærmere i bekendtgørelsesnummer 1587 af 10/11/2020 om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen.

De nye elinstallationsrapporter

Det er ikke kun tilstandsrapporterne, som har fået en opgradering. Også elinstallationsrapporterne er fornyet pr. 1. oktober 2020. Elinstallationsrapporterne benytter nu en skala bestående af fire symboler til at markere typen af fejl i stedet for det gamle K-system. Tidligere skulle fejl vurderes ud fra, om de udgjorde en risiko på kort eller lang sigt. Nu angiver de farvede symboler, om der er risiko for henholdsvis stød eller brand, om der er tale om ulovlige installationer eller brug for nærmere undersøgelse. På billedet ses de nye symboler.

Det er ikke kun tilstandsrapporterne, som har fået en opgradering. Også elinstallationsrapporterne er fornyet pr. 1. oktober 2020. Elinstallationsrapporterne benytter nu en skala bestående af fire symboler til at markere typen af fejl i stedet for det gamle K-system. Tidligere skulle fejl vurderes ud fra, om de udgjorde en risiko på kort eller lang sigt. Nu angiver de farvede symboler, om der er risiko for henholdsvis stød eller brand, om der er tale om ulovlige installationer eller brug for nærmere undersøgelse. På billedet ses de nye symboler. Hver konstateret fejl under den autoriserede elinstallatørs gennemgang får en vurdering. Alle fejl i elinstallationerne er ulovlige. Nogle er udelukkende ulovlige, mens andre både er ulovlige og indebærer risiko for brand og/eller stød. Alle fejl i oversigten kan have betydning for funktionsdygtigheden.
Man skal være opmærksom på, at elinstallationsrapporten ikke gennemgår installationer, der ikke er synlige, som for eksempel ledninger over et nedhængt loft, eller elinstallationer udenfor selve bygningen – for eksempel lys i indkørslen.

Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og de samme farvesymboler går igen. Ligesom i tilstandsrapporten bliver fejl også opgjort for hvert eneste rum i bygningen i modsætning til tidligere.

Til sidst i de nye elinstallationsrapporter fremgår en oversigt over gennemgangen, hvor elinstallatøren ikke har haft bemærkninger ved den visuelle gennemgang. I denne oversigt kan man også se, hvilke installationer elinstallatøren har valgt at adskille og undersøge nærmere.

Husweb – en ny digital platform

Husweb er den nye digitale platform, som er indført samtidig med de nye rapporter. Husweb fungerer som supplement til henholdsvis de nye tilstands- og elinstallationsrapporter. It-platformen bliver forum for byggesagkyndige og elinstallatører, som skal bruge platformen, når de udarbejder rapporterne. Man kan via Husweb tilgå begge rapporter og få huseftersynsordningen forklaret i ord, billeder og videoer.

Formålet med platformen er blandt andet at give forbrugeren et forum, der letter forståelsen og navigeringen i rapporterne.

Skadesbeskrivelserne ensrettes

Beskrivelserne af de enkelte skader i tilstandsrapporterne er ved gennemgangen ligeledes forenklet, så det bliver lettere for køber at sammenligne tilstandsrapporter fra flere huse.

Før den 1. oktober 2020 var det op til de bygningssagkyndige selv at beskrive skaderne på en bygning. Som sælger og køber har det ikke altid være nemt at forstå de mange fagudtryk og forkortelser. For at gøre rapporterne lettere at forstå og mere tilgængelige, indeholder det nye it-system, Husweb, standardtekster, som kan bruges til at beskrive skaderne. De bygningssagkyndige har fortsat mulighed for at supplere forklaringerne i teksterne.

 

Hvad sker der med rapporter, der er udarbejdet før 1. oktober 2020?

Både de nye tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter trådte i kraft den 1. oktober 2020.

En tilstandsrapport er gældende i 6 måneder, hvorfor alle tilstandsrapporter, der er lavet efter den gamle ordning, fortsat er gyldige frem til deres udløbsdato. Der kan laves allonger til tilstandsrapporter, som er lavet efter den gamle ordning, indtil den 31. marts 2021, så længe rapporten er gyldig. Fornyelser, der laves efter den 1. oktober 2021, udføres efter den nye ordning.

Elinstallationsrapporter er gyldige i 12 måneder. Elinstallationsrapporterne udført efter den gamle ordning, udfases derfor over det næste år. Elinstallationsrapporter efter den gamle ordning vil af den grund kunne findes frem til oktober 2021.

Betydning for ejerskrifteforsikringen

Fejl, skader og mangler bliver fortsat vurderet ud fra de samme retningslinjer i forhold til forsikringens dækningsomfang. Forbrugerens retsstilling i forhold til tegning af ejerskifteforsikring ændres derfor heller ikke med den nye ordning. Som køber vil det stadig være op til dig at vurdere, om behovet for at tegne en ejerskifteforsikring er til stede, og i så fald, om denne skal tegnes som en basis eller udvidet ejerskifteforsikring.

Som erfarne boligadvokater kan vi rådgive dig i forhold til netop din bolig. Tegner du ikke en ejerskifteforsikring, skal du som køber huske, at du ikke har mulighed for at få dækket udgifter til udbedring af skader ved din ejendom, som ikke er beskrevet i tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Retsadvokaterne som din boligadvokat

Er du huskøber, er det vigtigt at forholde sig til oplysningerne i både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Dette gælder, uanset om de er udarbejdet efter den nye eller gamle ordning.

Hos Retsadvokaterne har vi stor erfaring med alle typer af bolighandler, og vi rådgiver altid ud fra netop din situation og den bolig, som du køber. At komme succesfuldt igennem et boligkøb kræver både overblik og gennemskuelighed – hos Retsadvokaterne er vi eksperter i netop dette.

Har du fundet drømmeboligen, er du velkommen til at give os et kald på tlf. 41 94 80 00 til en uforpligtende samtale om dine muligheder, og hvordan vi bedst kan bistå dig gennem boligkøbet.

Du kan læse mere om forløbet på vores side om bolighandler.