Det bør du vide, når du køber andelsbolig

Hvad er en andelsbolig? 

 Når man køber en andelsbolig, køber man alene retten til at bruge en af andelsboligforeningens boliger. Det er derfor ikke ligesom ejerlejligheder og huse, hvor man ejer boligen.

Derfor er andelsboliger ofte lavere i købesum end ejerboliger. Ved køb af en andelsbolig får man derfor flere kvadratmeter for pengene.

Du betaler heller ikke ejendomsværdiskat på en andelsbolig, som du gør på en ejerbolig.

Andelsboliger adskiller sig også økonomisk fra ejerboliger på flere punkter – både hvad angår risikoen, men også belåningsmulighederne.

Du kan ikke optage realkreditlån i en andelsbolig, som du kan i en ejerbolig.

Hvad skal man være opmærksom på, når man køber andelsbolig? 

Indledningsvis er det vigtigt at undersøge, hvor meget du kan købe for, samt få rådgivning om lånemulighederne fra en bank, inden du køber andelsbolig.

Hvis din plan er at fremleje værelser eller lignende, så er det vigtigt at sikre sig, at den forening, du har kig på, tillader dette.

Det er utrolig vigtigt at undersøge andelsboligforeningens økonomi, inden du køber. Hos Retsadvokaterne gennemgår vi foreningens økonomi, herunder hvordan foreningens gæld er sammensat. Det er vigtigt at sikre, at der ikke er swap-lån eller trappelån i foreningen, eller som minimum sikre hvad lånene betyder for foreningens økonomi og dermed dit køb af en andelsbolig.

Foreningerne har meget forskellig praksis for, hvilke dokumenter de fremsender, men også hvilke dokumenter, der bliver udarbejdet.

Med en advokat ved din side, sikrer du dig, at alle de lovpligtige og nødvendige dokumenter er en del af din handel og at foreningen er sund.

Er der forskel på at købe andelsbolig i en ny eller gammel forening? 

Det korte svar er nej. En ny andelsboligforening kan være højt belånt, hvilket en gammel forening også kan være. Det er derfor altid vigtigt, at man kontakter en professionel rådgiver, inden man påtænker at underskrive en overdragelsesaftale på en andelsbolig.

Hvordan prissættes andelsboliger? 

 Andelsboliger er underlagt maksimalpriser. Dvs. der er en øvre grænse for, hvor meget du kan give for en andelsbolig.

Dog betaler du udover maksimalprisen også for forbedringer.

Andelsboligens pris er bestemt ud fra værdien af hele ejendommen, som andelsboligforeningen ejer. Prisen beregnes med udgangspunkt i Andelsboligloven.

For at finde maksimalprisen kan andelsboligforeningen bruge ét af tre principper til prisfastsættelsen.

• Anskaffelsesprisen er den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev stiftet. Hertil lægges de forbedringer, som der er sket på ejendommen.
• Valuarvurdering er den værdi, som en valuar (særligt uddannede ejendomsmæglere) fastsætter efter at have foretaget en vurdering af hele ejendommen. En valuarvurdering gælder alene i 18 måneder, og det er foreningen selv, som betaler for at denne udarbejdes. Denne model giver oftest den højeste værdi,

Den offentlige ejendomsvurdering er den værdi, som SKAT fastsætter. Disse vurderinger er dog p.t. sat i stå af SKAT, da de ikke længere er retvisende. Der forventes nye vurderinger i 2019.

Kan man tegne ejerskifteforsikring i en andelsbolig? 

Ejerskifteforsikring og den såkaldte huseftersynsordning er alene en ordning, som gælder for ejerboliger. Det betyder for dig som køber, at sælger er ansvarlig for skjulte fejl og mangler i 10 år fra overtagelsesdagen.

Dog er sælger aldrig ansvarlig for de forhold, som de har givet oplysning om i forbindelse med salget.

I andelsboligforeninger kan man få udarbejdet en vurderingsrapport, som vurderer lejlighedens stand, samt forbedringer, som du som køber betaler for, men også mangler, som der er fradrag for.

De fleste vurderingsrapporter er efterfulgt af VVS- og El-eftersyn. Se nedenfor, hvad det er.

Hvad er VVS- og El-eftersyn? Er det et krav? 

VVS- og El-eftersyn er en rapport, som viser om installationer mv. er i orden. VVS- og El-eftersyn udarbejdes i forbindelse med salg af andelsboligerne. Det er dog ikke alle foreninger, hvor det er et krav at rapporterne udarbejdes for at sælge andelsboligen. Dog skal man som med tilstandsrapporter være opmærksom på, at det alene er visuelle gennemgange. Skjulte installationer er derfor aldrig tjekket.

Man kan derfor godt finde forhold, som ikke er som de skal være, når man har overtaget andelsboligen.

Hvad kan en advokat hjælpe med i forbindelse med køb af en andelsbolig? 

En advokat gennemgår ikke alene overdragelsesaftalen, men alle dokumenterne, som har betydning for dit køb af andelsboligen og sikrer sig, at alle de nødvendige dokumenter er til stede.

Samtidig sikrer vi os hos Retsadvokaterne, at der ikke er tinglyst gæld i andelsboligen, som du som køber overtager. Det sikrer andelsboligforeningerne ikke i forbindelse med salget. Kontakt Retsadvokaterne.

Kan man få et advokatforbehold i aftalen, når man køber en andelsbolig? 

Ved køb af ejerlejligheder eller huse er det udgangspunktet, at der altid er et advokatforbehold i aftalen, hvilket sikrer dig som køber, at du – selv om du har underskrevet købsaftalen – kan komme ud af aftalen ”gratis”, hvis din advokat finder forhold i handlen, som du ikke er interesseret i.

Det samme er dog ikke gældende for andelsboliger. Det er i de fleste tilfælde andelsboligforeningen, som udarbejder overdragelsesaftalen. De skriver ikke et advokatforbehold ind i aftalen, hvorfor du ikke kan skrive under uden at være bundet til handlen, når du har skrevet den under.

Du har altid fortrydelsesret på 6 hverdage, men den koster 1 % af købesummen, hvilket de færreste ønsker at betale.

Ved køb af andelsbolig er det derfor vigtigt, at du kontakter en advokat tidligt i processen, og som minimum inden du skriver under på overdragelsesaftalen. Du må ikke skrive overdragelsesaftalen under førend advokaten giver lov.

Du finder priser på en boligadvokat her.