Går du med salgstanker? Eller overvejer du at leje ud? Måske er du allerede udlejer?

Uanset om det er det ene eller det andet, der passer på dig, så er der nogle forhold, som du skal have gjort dig klart, før du tager beslutningen.

Vælger du at leje ud, så skal du starte med at gøre dig helt klart, at det at være udlejer ikke er noget, du gør med lukkede øjne. At være udlejer er en beskæftigelse i sig selv og kræver både tid og penge. Lejeloven beskytter lejer, og du skal derfor tage alle dine forholdsregler – også selvom du lejer ud til venner og familie.

Hvordan skal jeg udfylde en lejekontrakt?

Det første, der skal ske, før du kan overrække nøglerne til en ny lejer, er, at der skal udfærdiges og underskrives en lejekontrakt. Der er flere steder på nettet, hvor du kan finde Boligministeriets standard lejekontrakt A9 fra 1. juli 2015. At udfylde en lejekontrakt kan i første omgang virke som en overskuelig opgave, og mange udlejere udfylder den da også selv, og det er sjældent, at der er problemer med at få lejekontrakten underskrevet af lejer. Problemet opstår først under lejeforholdet og ved fraflytning. Er lejekontrakten ikke udfyldt korrekt, så er det lejelovens regler, der gælder, og som tidligere nævnt beskytter lejeloven lejer langt hen af vejen. Det er derfor min anbefaling, at du allerede inden lejeaftalens indgåelse bruger de penge, det kræver at få en professionel til at udfærdige lejekontrakten. Der er mange, der tilbyder deres assistance på denne front, og priserne svinger også fra under 1000 kr. til flere tusinde kroner. Du kan se Retsadvokaternes priser her. Som i alle andre brancher er der både brodne kar og nogen, der er pengene værd, og det kan være svært at vide, hvem der kan sit håndværk. Det er derfor altid en god ide at søge på www.google.dk, og derefter tjekke firmaet op på www.Trustpilot.dk.

Mange udlejere vil gerne lave en tidsbegrænset lejekontrakt for på den måde at sikre sig at kunne komme af med en besværlig lejer, og myten om, at en lejekontrakt, som kun gælder i 2 år, kan gøre det nemmere at komme af med en lejer, florerer stadigvæk. Lad mig slå en ting fast. Der findes ikke nogen 2-års regel. Er lejer først flyttet ind, er det lige så svært at få lejer ud igen, uanset om han har boet i boligen i 1 eller 5 år. En anden ting, som skal slås fast, er, at det kræver en gyldig grund at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. En gyldig grund kan f.eks. være, hvis du skal udstationeres i udlandet. Det er ikke en gyldig grund, at du bare ikke vil leje ud i længere tid. Du kan altid skrive i lejekontrakten, at den er tidsbegrænset, men selvom lejer har været indforstået hermed, så kan leje til hver en tid nægte at fraflytte lejemålet. Domspraksis på området er meget klar. Har udlejer ikke haft en gyldig grund til at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, så vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat, og herefter er det lejelovens regler, der gælder. Du kan læse mere om emnet her.

Hvad skal jeg gøre ved indflytning?

Når først lejekontrakten er underskrevet, er det min anbefaling, at du samtidig med udlevering af nøglerne laver en egentligt indflytningsforretning, hvor du sammen med lejer gennemgår lejemålet og skriver ned, såfremt der er fejl og mangler ved lejemålet, og hvorvidt der er noget, du som udlejer skal udbedre. Det er også vigtigt at få skrevet ned, hvis der ikke er noget, der skal udbedres, og så er det vigtigt, at både du og lejer underskriver indflytningsrapporten. Hvis du som udlejer har mere end en lejebolig, så er det obligatorisk at lave en indflytningsrapport. Har du kun én udlejningsbolig, så er det altså ikke obligatorisk, men det er vores anbefaling, at du gør det alligevel, så du senere hen kan bevise, at lejligheden var i den stand, den skulle være ved indflytning. Det er din måde at bevise på, at den slidtage der er kommet på stuegulvet, ikke var der ved indflytning, og skyldes lejers brug af lejemålet. Det er dog også vigtigt, at du får udbedret de ting, som der eventuelt fremgår af indflytningsrapporten, at udlejer skal udbedre.

Hvad er jeg forpligtiget til i lejeperioden?

I lejeperioden er der flere ting, som udlejer skal sørge for. Det er klart, at de forhold, som fremgår af lejekontrakten, at udlejer skal stå for, dem skal du også sørge for, er i orden.

Det fremgår af lejeloven, at lejer har krav på, at lejemålet bliver vedligeholdt, og det er dig som udlejer, der skal varetage den del. At lade sin lejebolig forfalde fører ingen steder hen, og det er derfor vigtigt, at man, inden man beslutter sig for at være udlejer, gør sig klart, at det ikke kun er en indtægt at være udlejer, men bestemt også en udgift, fordi du som udlejer skal varetage alle de økonomiske forpligtigelser, der er i forbindelse med vedligeholdelse af lejemålet. Lejer betaler en husleje, og resten står du for. Det fremgår af loven, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Det fremgår også af loven, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler. Opfylder du som udlejer ikke din forpligtigelse om vedligeholdelse eller udbedring af mangler, så kan lejer selv afhjælpe manglen for din regning.

Kan jeg komme af med min lejer?

Svaret på det spørgsmål må være måske. Den eneste nogenlunde sikker måde er, hvis din lejer ikke har betalt husleje eller andre pligtige pengeydelser, såsom varme. Men også ved manglende huslejebetaling, er det ikke altid lige til. Det kræver, at du som udlejer overholder nogle særlige betingelser, såsom at du først skal sende et påkrav, og derefter en ophævelse. Men ikke nok med det, så skal du også overholde nogle tidsfrister, som er angivet i lejeloven. Laver du den mindste fodfejl, så kan lejer blive, trods han har betalt husleje for sent. Det er også uden betydning, at lejer igennem længere tid – eller hver måned – betaler for sent. Hvis du ikke handler på det med det samme, så er det uden betydning. Betaler lejer ikke husleje, så er det klart min anbefaling, at du får professionel hjælp til at få lejer sat ud. Det koster penge, men det er langt dyrere i længden at have en lejer, der ikke betaler. Dog skal du være klar over, at selv med professionel hjælp så kan lejer igen og igen nå at betale huslejen inden for fristen, som vil fremgå af påmindelsen, og det er der ingen advokater, som kan ændre på.

Betaler lejer sin husleje men alligevel er til så meget besvær, at du gerne vil af med ham, så giver lejeloven en række muligheder for at opsige eller ophæve lejemålet. Men lad mig slå helt fast – Det kræver hårdt arbejde og masser af tålmodighed fra udlejers side. Det er en længere proces, hvor du som udlejer skal kunne dokumentere, at du har bedt lejer om at ophøre med forholdet, og det er dig som udlejer, der skal kunne dokumentere, at lejer ikke har fulgt dine anvisninger. Og med dokumentation menes der skriftlig dokumentation. Det er altså ikke nok at sige til lejer, at han ikke må smide sit skrald i opgangen, for du kan være ganske sikker på, at lejer ikke kan huske, at han har fået det af vide, den dag han sidder i retten.

Derfor er mit råd, at vil du af med din lejer, uanset om det er på grund af manglende huslejebetaling eller manglende overholdelse af husordenen eller andre regler, så skal du få professionel hjælp. Start med at få et rådgivningsmøde, hvor forholdene kan blive gennemgået for at finde frem til, om der overhovedet er noget, du kan gøre. Er der ikke det, så er der ingen grund til at spilde flere penge på projektet. Se mere om opsigelse af lejer og ophævelse af lejemål her.

Konklusion

• Sælge eller leje: Svaret på spørgsmålet, kan jeg ikke give dig, men beslutter du dig for at leje ud, så skal du gøre dig klart, at det koster tid og penge.
• Lejekontrakten: Du skal gøre dig selv den tjeneste at bruge de penge, det koster at få lavet en ordentlig lejekontrakt, som stiller dig så godt som muligt ved alle tænkelige forhold.
• Indflytning: Du skal også gøre dig selv den tjeneste at bruge tid på at få lavet en indflytningsrapport og holde et indflytningssyn med lejer.
• Vedligeholdelse: Du skal bruge tid på at overholde dine forpligtigelser som udlejer, såsom at vedligeholde lejemålet.
• Opsigelse/ophævelse af lejer: Vil du af med din lejer, fordi det er mere besværligt at beholde ham, så skal du søge professionel hjælp, så du øger dine chancer for at få lejer ud.

SØGER DU EN ADVOKAT MED SPECIALE I LEJERET?
Så udfyld kontaktformularen herunder, og du vil blive ringet op.
Du kan også ringe direkte på Tlf. 41 94 80 00

BLEV DU KLOGERE AF DET DU LIGE LÆSTE?
Så del det med dit netværk og venner.