Gennemgang af de nye regler inden for familieretten og familieretshuset Lønmodtagere og virksomheders retsstilling under Corona-virussen (Covid-19)

Ny aftale om lejeboliger – er det slut med § 5,2-lejemål?

Ny aftale om lejeboliger – er det slut med § 5,2-lejemål?

Partierne på Christiansborg har længe diskuteret, hvorvidt de såkaldte § 5,2 lejemål fortsat skulle bestå. Skulle bestemmelsen ændres? Skulle den fastholdes i dens oprindelige form? Eller skulle den helt udgå. Nogen har talt for, andre har været imod.

Nu er der så kommet en ny aftale, hvor regeringen, Dansk Folkeparti, Enhedslisten, SF og Alternativet har indgået en aftale, som forventes at træde i kraft til sommer 2020.

Hvad aftalen går ud på, vil jeg i det følgende forsøge at beskrive ud fra de oplysninger, som vi har på nuværende tidspunkt.

Hvem skal berigtige din bolighandel?

Hvad er et § 5, stk. 2-lejemål, inden ændringerne træder i kraft?

Hvis du har en lejebolig, hvor huslejen er fastsat efter omkostningsbestemt leje. Det vil sige en beboelsesejendom med mere end 6 beboelseslejemål, og hvor huslejen fastsættes efter et omkostningsbestemt budget. I de ejendomme, kan man udleje en lejlighed til en højere leje end den omkostningsbestemte leje efter lejelovens § 5, stk. 2 (heraf navnet § 5, stk. 2-lejemål). Dette kan ske, hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, hvorefter huslejen kan fastsættes efter det lejedes værdi. Det vil sige, at lejen kan fastsættes efter, hvad der er gældende i samme område for et tilsvarende lejemål i kvalitet og størrelse.

Hvad betyder den nye aftale?

Den nye aftale har 5 punkter. Disse 5 punkter har til formål at ændre den eksisterende § 5, stk. 2 på flere væsentlige områder. Disse 5 punkter vil jeg gennemgå i nedenstående:

  • Spekulantstop

Partierne vil forhindre, at store investeringsfonde opkøber ejendomme i særligt København, forbedre dem, og efterfølgende udlejer dem efter § 5, stk. 2. Partierne bag aftalen er af den opfattelse, at det har skruet lejepriserne væsentlig op.

Det vil man forhindre ved at indføre en karensperiode på 5 år. I den periode må en udlejer gerne forbedre lejemålet, men udlejer må ikke hæve huslejen på grund af forbedringerne, før de 5 år er gået, og lejemålet lejes ud igen.

Herudover indføres et grønt incitament, som betyder, at karensperioden bortfalder, hvis udlejeren hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer, eller foretager energiforbedringer for mindst 3.000,00 kr. pr. m2.

Før en udlejer går i gang med forbedringerne, så skal huslejenævnet besigtige ejendommen, hvis udlejer efterfølgende vil fastsætte huslejen efter § 5, stk. 2.

 

  • Grønt energikrav

I dag er det således, at en ejendom mindst skal have energimærke D, hvis udlejer skal forbedre ejendommen og efterfølgende fastsætte lejen efter § 5, stk. 2.

Med den nye aftale kommer det fremover til at være således, at hele ejendommen skal have energimærke C før huslejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2, eller ejendommen skal hæves 2 niveauer før huslejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2.

 

  • Huslejebremse

Af den nuværende § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven fremgår det, at ”ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi…”

Med den nye aftale vil ordet ”væsentligt” udgå af bestemmelsen. Det vil fremadrettet få den konsekvens, at huslejen i et forbedret lejemål ikke må overstige det lejedes værdi, hvorimod den i dag ikke må overstige det lejedes værdi ”væsentligt”. I praksis vil det altså betyde, at huslejen i forbedrede lejemål ikke kan fastsættes så højt, som det er tilfældet i dag.

 

  • Styrkelse af lejerne

Partierne bag aftalen er af den opfattelse, at problemet med udlejere, som chikanerer deres lejere for at få dem til at flytte, er så omfattende, at en lovændring er nødvendig. Derfor fremgår det af den nye aftale, at det skal forbydes en udlejer at tilbyde lejer penge for at flytte.

For at styrke lejerne, så skal der oprettes et register, hvor lejeniveauerne fremgår. Det besluttes samtidigt, at når huslejen skal sammenlignes med et andet lejemål, så skal det være et lejemål, som allerede er prøvet af huslejenævnet.

Videre så fastsættes der også et krav om, at en afgørelse om et lejemåls husleje, skal afleveres til samtlige lejere i ejendommen.

Andelsboliger

Valuarvurderede andelsboligforeninger vil som udgangspunkt blive påvirket af initiativerne, fordi de er vurderet som en privat udlejningsejendom. Med henblik på at sikre, at initiativerne ikke har negative konsekvenser for andelsværdierne, er partierne blevet enige om at give mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse. Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen. For de foreninger, der benytter den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, kan en ændring af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven også have konsekvenser, når det offentlige vurderingssystem er klar til at vurdere disse.

Andelsboligforeninger, der anvender den offentlige vurdering, vil som udgangspunkt ikke blive påvirket af ændringen af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven på nuværende tidspunkt, da vurderingen er fastholdt frem til de nye vurderinger. De nye vurderinger forventes endvidere generelt at ligge højere end de gamle, så når der foretages nye offentlige vurderinger, vil konsekvenserne af ændringer af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven antageligt ikke have større effekt. Men også her gives der mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt. Parterne er herudover enige om, at karensperioden ikke skal gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Andelsboligforeninger friholdes herved for værditabet som følge af karensperioden. For at modvirke et utilsigtet øget pres på andelsboligforeningerne til frivillig opløsning på baggrund af uopfordrede købstilbud fra investorer, der ønsker at omdanne andelsboligejendomme til udlejningsejendomme, lovfæstes normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning. Parterne noterer sig, at andelsboligernes værdi alene påvirkes af det øgede energikrav, som udgør det første af en række initiativer i den indsats, der forventes gennemført på boligområdet som led i en kommende klimahandlingsplan. De øvrige initiativer i aftalen vil efter Transport- og Boligministeriets vurdering ikke påvirke andelsboligernes værdi. Parterne er enige om at drøfte forholdene for andelsboligerne på ny, hvis der senere skulle vise sig utilsigtede konsekvenser, herunder at andelsboligforeninger skulle komme i økonomiske vanskeligheder som følge af ændringerne. Parterne lægger vægt på, at andelsboliger fortsat skal være et billigt alternativ til ejerboliger. Parterne noterer sig i den forbindelse, at Finanstilsynet i en vejledning præciserer, hvad der skal forstås ved passende egenfinansiering, herunder at kravet til egenfinansiering udgør 5 pct. af ejendommens værdi ved stiftelse af en andelsboligforening. Parterne er endvidere enige om, at der nedsættes et udvalg med relevante myndigheder og andre interessenter på området med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger. Udvalget afrapporterer ultimo 2020. Herudover er parterne enige om at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab. Herved sikres det, at lejerne får mulighed for at udnytte den tilbudspligt, som de har krav på i henhold til lovgivningen.

Konklusion

Jeg har svært ved at se, hvordan det såkaldte spekulantstop og energikravet skal forhindre de store kapitalfonde i at opkøbe boliger i København. Det samme gør sig gældende ved den såkaldte huslejebremse. Med de nye regler er det netop kun de pengestærke investeringsfonde, der vil have råd til at opkøbe ejendomme og i istandsætte dem. Derimod vil den mindre udlejer ikke længere have råd til at forbedre boligen. Det kan godt være, at dette vil betyde, at huslejeniveauet ikke stiger, men det vil samtidig også betyde, at udlejningsejendommene ikke længere blive forbedret, hvilket hverken er til gavn for lejer, udlejer eller miljøet. Det er min klare opfattelse, at formålet ikke rammes med denne aftale.

Det fremgår af den indgåede aftale, at ”Det skaber utryghed for lejerne, som ikke føler sig velkomne i eget hjem, når udlejere tilbyder penge for at flytte. Det skal derfor forbydes, at udlejere må tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål”. Som repræsentant for udlejer, har jeg langt flere gange oplevet, at lejer selv har efterspurgt penge for at fraflytte et lejemål. Det er således min opfattelse, at udfordringen slet ikke ligger hos udlejer, men derimod hos lejer. Det er min opfattelse, at problemet er, at nogle lejere ser sit snit til at få en pose penge med sig, når lejemålet skal fraflyttes. Særligt hvis der er opstået en tvist mellem lejer og udlejer, og lejer af den grund ikke længere har lyst til at bo i lejemålet, så er det min opfattelse, at lejer ganske ofte ser sit snit til at få penge ud af udlejer. Som det er formuleret i aftalen, så skal det forbydes, at ”udlejer tilbyder penge”. Det fremgår ikke af aftalen, at det forbydes lejer at modtage penge. Det må vi se nærmere på, når selve lovteksten bliver fremlagt.

Jeg vurderer videre, at det bliver en udfordring, at man som udlejer nu kun kan bruge sammenlignelige lejemål, hvor huslejen allerede er fastsat af huslejenævnet. I forvejen er det yderst vanskeligt at finde lejemål at sammenligne med, og det vil kun blive mere besværligt for udlejer at finde sammenligningslejemål med den nye aftale.

Som en endelig konklusion er det min vurdering, at man endnu engang har formået at sammensætte en lejelov, som styrker lejernes forhold. Det er bestemt ikke min holdning, at lejerne skal behandles urimeligt eller stilles dårligere, men fakta er, at lejerne allerede med den nuværende lovgivning er langt bedre stillet end udlejer, og med den nye aftale bliver forholdet mellem lejer og udlejer kun ringere. Der bliver således et endnu større skel mellem parterne – i lejres favør. Man kunne argumentere for, at dette var rimeligt, når udlejer er en velhavende kapitalfond, men virkeligheden er, at denne lov gælder både for de store kapitalfonde og udlejeren, som kun har et hus, som han lejer ud. Der er stor forskel på disse to typer af udlejere. Og særligt for sidstnævnte kan den nye aftale få vidtgående konsekvenser.

 

Skrevet af Cecilie Mieth, advokat

Roskilde den 9.  februar   2020.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT ?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

About admin
Related Posts
  • All
  • By Author
  • By Category

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Bankkonto hos Sparekassen Sjælland 0525-356820 – Cvr 40988963