10 gode råd til køb af projektsalg

Det kan være attraktivt at kigge på projektkøb. Du har mulighed for at påvirke boligen, så den opfylder lige præcis dine krav. Boligen kan være let vedligeholdelsesmæssigt de næste par år. Muligheden for at skabe sin drømmebolig synes utroligt let.

Hvad er et projektkøb? 

Et projektkøb er, når du køber en bolig, inden den er færdigbygget. Ofte er den endnu kun på tegnebrættet. Det betyder, at der alene er tegninger og computervisualiseringer til rådighed for at vise, hvilken bolig du køber. Der skal oftest en del fantasi til, for at se det endelige resultat.

Et projektkøb er, ligesom boligkøb generelt, en stor og meget betydningsfuld investering, som får stor betydning for din økonomi.

#1 – Hvem er sælger reelt ? 

Inden du investerer i et projektkøb, er det vigtigt at undersøge, hvem der sælger, og hvem der skal stå for at udføre entreprisen (altså hvem skal bygge boligen).

Tjek evt. andre byggerier, som den pågældende projektsælger har stået for – her kan du ofte læse – særligt på facebookgrupper – hvordan købernes erfaringer er med projektsælgeren.

Man bør også undersøge selskabsformen for virksomheden, projektsælgeren har – det kan give et indtryk af, hvem der står bag, og hvordan økonomien i virksomheden er generelt.

#2 – Vær opmærksom på dine omkostninger

Oftest er forbrugsudgifter ikke regnet med i de salgsprospekter, som projektsælgerne udarbejder.

Det betyder, at du udover de oplyste omkostninger skal huske at medregne el, vand og varme.

Heller ikke vedligeholdelse og gadebelysning er med.

Som ved andre boligkøb skal købesummen finansieres i de fleste tilfælde. Finansiering på en færdigbygget bolig kan ved hjælp af kurssikring mv. låses fast, så man kender sine omkostninger.

I et projektkøb kan bl.a. overtagelsesdatoen ændres, hvorfor der skal indarbejdes en væsentlig fleksibilitet i finansieringen. Samtidig skal du sikre dig, at du ikke ender med en periode uden tag over hovedet. Det er derfor et godt råd at sørge for fleksibilitet i finansieringen og i boligsituationen, hvis byggeriet bliver forsinket.

#3 – Ændringer – hvor meget kan sælger ændre i projektet? 

Man skal for det første gøre sig klart, at der både kan og vil komme ændringer i det endelige resultat. De kan opstå, hvis myndighederne stiller uforudsete krav, eller fordi man i forbindelse med byggeriet opdager, at man må ændre på byggeriet.

Som køber er det bedste råd, at man skal forsøge at sætte sine forventninger lavt, så får man den bedste oplevelse af forløbet. Hvis man går til en advokat med erfaring indenfor projektkøb, vil de guide dig igennem, hvad man skal forvente i et projektkøb.

Hos Retsadvokaterne ser vi oftest arealændringer og dertil hørende ændringer i prisen for boligen. Boligerne kan ofte først opmåles sent i processen – i de fleste tilfælde kort før overtagelsesdagen. I den forbindelse skal du være opmærksom på, at prisen typisk reguleres. Som køber bør man sikre sig, at man har finansieringen på plads, uanset om boligen bliver større.

#4 – Hvad gør jeg ved fejl og mangler? 

Det vigtigste i forhold til fejl og mangler er, at du aftalemæssigt er dækket bedst muligt. Derudover er det vigtigt, at du bliver rådgivet om, hvordan du bedst sikrer dig i forhold til fejl og mangler. Også her kan en advokat hjælpe dig til at sikre den rette arbejdsgang, når du skal finde fejl og mangler, men også gøre dine krav gældende. Tag derfor kontakt til din advokat, allerede inden aftalen er endelig.

Det er vigtigt, at man som køber sikrer sig, at der kan tilbageholdes nogle penge, hvis der viser sig fejl og mangler i boligen pr. overtagelsesdagen.

Du kan finde mere information om emnet her.

#5 – Er der andre projekter i området? 

Det er en god ide selv at undersøge, hvorvidt nærområdet for den bolig, man kigger på, er færdigbygget eller under udvikling. Et område under udvikling kan ændres mange gange, inden det står færdigt.

Dette afhænger ofte af projektsælgerne, kommunen og lignende. En lokalplan er aldrig ”endelig”, således at du er sikret, at der ikke kommer et højhus som nabo. En lokalplan kan i høj grad ændres med tiden, som projektet skrider frem i området.

Det gør, at du ikke kan sikre dig mod fremtiden. Så et godt råd er at læse om området og de lokalplaner, der er. I dag har de fleste kommuner et digitalt kort, som nemt kan vise dig, hvilke regler og lokalplaner der p.t. er enten vedtaget eller undervejs for et særskilt område.

#6 – Hvornår kan vi flytte ind? 

Eller rettere – hvornår kan vi sælge/opsige vores nuværende bolig – er et spørgsmål, som vi ofte får på købermødet her hos Retsadvokaterne. Overtagelsesdagen i projektkøb er fleksibel modsat et almindeligt boligkøb. Det giver køberne en større grad af usikkerhed ift., hvornår de ”tør” sælge deres bolig eller opsige deres lejebolig. Forsinkelser i byggeri er hovedreglen mere end undtagelsen, hvorfor man bør have en ”elastik” i forhold til overtagelsesdagen. Derudover kan der efter overtagelsen være en periode på oftest 8 uger, hvor håndværkere skal have adgang til boligen hver dag, med henblik på udbedring af fejl og mangler i boligen.

De fleste ønsker ikke at flytte alle deres ejendele ind i boligen, som så skal flyttes og overdækkes dagligt grundet besøg af håndværkere.

#7 – Kan vi sikre os, at projektet ikke stiger i pris efter vi har købt? 

Det er oftest først ret sent i forløbet, at det er muligt at opmåle boligens areal, jf. ovenfor. Derfor kan prisen ændre sig sent i forløbet, hvis der ikke er taget stilling til dette i aftalen.

Samtidig er det vigtigt, at du har finansieringen på plads, hvis du accepterer en tillægskøbesum – det kan være pga. ekstra tilvalg eller lignende i boligen.

#8 – Skynd dig langsomt 

Lige som alle andre boliger er projektkøb også steget i pris. Derudover er det p.t. ”sælgers marked”, hvorfor køberne oftest presses ved, at ”der er andre købere også”. Frygten er oftest det der gør, at køberne slår til uden at læse dokumenterne grundigt igennem (også alle bilagene) og/eller få rådgivning fra en advokat.

Det er vigtigt, at man sætter sig ind i først og fremmest omkostningerne, men også risiciene, samt hvad der er almindeligt, og hvad der ikke er.

Projekt- og salgsmaterialet skal gennemgås, så du sikrer dig, at den færdigopførte bolig svarer til dine forventninger.

Materialet vil altid indeholde en lang række rosende ord og beskrivelser om projektet, men oftest ikke konkret beskrevet, hvad du reelt får for dine penge.

Det er vigtigt i den forbindelse at huske, at hverken sælger eller ejendomsmægler/projektsælger må fungere som rådgiver for både køber og sælger. Ejendomsmægler/sælger/projektsælger repræsenterer derfor alene sælger og har ingen interesse i, at handlen sikrer dig bedst.

Du bør derfor få din egen rådgiver, som har erfaring inden for projektkøb, og som kan guide dig igennem processen og aftalen.

Omkostningen til rådgiver er oftest meget lille sammenlignet med størrelsen på din investering.

Med et advokatforbehold i aftalen, kan du skrive aftalen under hurtigt, hvorefter du sammen med din advokat kan gennemgå hele handlen. Er handlen ikke, som den skal være, kan din advokat hæve handlen på dine vegne, så du alligevel ikke er bundet af aftalen. Advokatforbeholdet giver dig tid til at få gennemgået aftalen.

# 9 – Afleveringsforretning – gennemgå boligen inden købesummen frigives 

Når først du har valgt at købe et projektkøb, er det vigtigt, at du hyrer en byggesagkyndig, som kan sikre dig, at kvaliteten af byggeriet bliver som aftalt og foreskrevet.

Byggesagkyndige med speciale i nybyggeri, kan hjælpe dig til at gøre fejl og mangler gældende i rette tid. Det kan dog ikke stå alene, da din aftale også skal sikre, at du kan tilbageholde beløb fra sælger, hvis der er mangler.

Advokat og byggesagkyndig bistand er derfor det bedste råd i forbindelse projektkøb. Læs mere om emnet her.

#10 – Byggeskadeforsikring – dækker den alt? 

I 2008 trådte reglerne om lovpligtige byggeskadeforsikringer i kraft. De betyder, at alle sælgere skal tegne en byggeskadeforsikring på ejendommen, der dækker tab i forbindelse med væsentlige bygningsmangler. Det er dog vigtigt, at forstå det juridiske grundlag bag forsikringen. Manglende lister eller lignende i boligen, er således ikke nødvendigvis væsentlige bygningsmangler.

Du kan finde priser på projektkøb her.