Forældrekøb – hvad er værd at vide?

Forældrekøb – Det er nu, du skal overdrage lejligheden til dit barn, inden det er for sent. (Skattefordelen – og reglerne herom, ser ud til at blive ændret )

Det er i nyere tid blevet mere og mere moderne for forældre at lave et såkaldt ”forældrekøb” til deres børn. Forældrekøb har været meget oppe i medierne, hvor det diskuteres om denne mulighed for erhvervelse af bolig til et barn er for gunstig for såvel barn som forældre.

Men hvad er et forældrekøb, og hvilke fordele og ulemper kan der være ved det?

Et forældrekøb er et køb af bolig, for det meste en lejlighed, som et studerende barn kan benytte under studiet, og i nogle tilfælde efter.

Der kan som udgangspunkt være 3 fremtidsmål med en forældrekøbt bolig;

• salg efter barnet er fraflyttet.
• overdragelse til barnet, efter barnet er færdig med studiet og kan opnå den fornødne kapital.
• forældrenes egen overtagelse af lejligheden, som led i at flytte i noget mindre.

Fælles for alle fremtidsmålene med et forældrekøb er at man skal finde ud af hvordan boligen skal købes og finansieres, samt om man vil købe andels- eller ejerbolig, da disse har hver deres fordele og ulemper.

Køb af bolig

Ved et køb af en bolig skal man finde ud af hvordan man vil strukturere købet af boligen med barnet. Du kan få hjælp af en boligadvokat her.

Lån til barnet 

Hvis man har pengene til boligen i banken eller har mulighed for at låne i egen friværdi, kan man som forældre selv yde sit barn et lån til hele boligen, et såkaldt ”familielån ”eller ”anfordringslån”. Lånet kan gøres rente- og/eller afdragsfrit hvilket giver barnet nogle meget gunstige lånevilkår.

Ved et rente- og afdragsfrit familie-/anfordringslån har man mulighed for først at indfri lånet når lejligheden bliver solgt, hvis begge parter er enige herom.

Der er dog nogle krav til denne lån type:

• der skal være tale om et reelt gældsforhold.

• der skal være oprettet og underskrevet et gældsbrev(låneaftale), hvor lånet og vilkårene er forklaret.

• der skal i gældsbrevet være et vilkår om at lånet kan kræves indfriet med kort varsel, dette skyldes at forholdet naturligvis skal have karakter af et ”lån” og ikke en slags foræring. En kort varsel vil typisk være 14 dage, med en skriftlig varsel.

]Man kan ikke indsætte et vilkår i gældsbrevet/låneaftalen om at barnet modtager det afgiftsfrie gavebeløb hvert år som nedskrivning på lånet.

Det afgiftsfrie gavebeløb mellem forældre og børn er i 2016, 61.500 kr. Forældre kan altså give 61.500 kr. til barnet fra sin egen formue og hvis begge forældre har lyst kan de begge give dette beløb fra deres egen formue, hvilket kan give barnet 123.000 kr. afgiftsfrit i gaver i 2016.

Det afgiftsfrie beløb bliver reguleret årligt.

Eksempel 1:  Et forældrepar låner deres barn 1.000.000 kr. som familielån og skriver i gældsbrevet(låneaftalen) at lånet er rente- og afdragsfrit, og det hvert år bliver nedskrevet med 50.000kr, som følge af det afgiftsfrie beløb. Dette er ikkegyldigt, da aftalen mister sin karakter af et lån.

Eksempel 2:  Derimod hvis forældrene opretter et gældsbrev (låneaftale) der er rentefrit, men laver 50.000kr i afdrag om året, og de penge ”spontant” bliver nedskrevet af lånet i december, så er lånet stadig gyldigt og pengene kommer gradvist over til barnet.

Ulempen ved familielånet/anfordringslånet er at ved den långivende forældres død, skal pengene fra lånet tilbage til dødsboet og dette kan give problemer og måske medføre at barnet bliver nød til at sælge lejligheden. Man kan dog i nogle tilfælde imødegå dette problem ved at lave et testamente der tager højde for dødsfald under låneaftalen.

Denne finansieringsmodel egner sig ikke hvis forældre vil bruge forældrekøbet som en investering, da barnet vil eje den købte bolig og derved alene vil blive begunstiget af en eventuel stigning i boligpriserne.

Udleje til barnet 

En anden måde at finansiere en bolig til sit barn på er selv at eje boligen og så udleje den til barnet. Dette sikrer også, at skulle boligen stige i værdi vil boligens merværdi tilfalde forældrene.

Der er forskel på om man udlejer en ejerbolig eller en andelsbolig, da man f.eks. ejer en ejerbolig, men man ejer kun brugsretten til en andelsbolig. Hvilket vil sige at man ikke ejer en bestemt bolig, men man har ret til at bruge en bestemt bolig.

Ved ejerboliger kan man ikke som forældre sætte huslejen som man vil, da forældrene bliver beskattet af markedslejensom er den leje der er normal for området. Sætter man alligevel en leje der er for lav, skal forældrene stadig betale skat efter markedslejen og den del af markedslejen som barnet ikke betaler bliver anset som en gave, hvor der skal betales gaveafgift. En forældre kan dog give deres børn 61.500 kr. (2016) skattefrit i gave.

Det er altid en god ide at lave en skriftlig lejeaftale, der indeholder de vilkår som der skal være for lejemålet og son fastsætter huslejen. Dette forebygger eventuelle senere uoverensstemmelser, og det er samtidig et krav hvis barnet ønsker at søge boligsikring.

Når man lejer en lejlighed ud, bliver man som nævnt ovenfor, beskattet af lejeindtægten. Ved ejerlejligheder er der tre modeller man kan blive beskattet efter og der er som udgangspunkt frit valg til at benytte den model man synes er bedst.

Man skal som udlejer huske at udlejning af en lejlighed betragtes som en ”virksomhed”, og man derfor kan opnå skattemæssige fordele herved.

De tre modeller er følgende:

Skat efter de almindelige regler; denne model er udgangspunktet og hvis der ikke er opgivet andet er det også den som SKAT vil lægge til grund for skattebetalingen. Ved denne form bliver overskuddet før renterne lagt til din personlige indkomst, og skattebetaling derved er identisk med skattebetaling af løn og der skal også betales arbejdsmarkedsbidrag. Der gælder heller ikke noget særligt for renterne, som trækkes fra på samme måde som øvrige renteudgifter.

Denne model er den administrativt nemmeste af de tre, men skattemæssigt også den mindst gunstige, da underskud ikke kan trækkes fra og det heller ikke er alle renter der kan trækkes fra.

Virksomhedsordningen; denne model gør at man kan trække hele underskuddet der er ved lejen fra, så man får fradrag for underskuddet og renterne i den øvrige indkomst. Der er dog flere bogføringskrav til denne model, og hvis man ikke selv er skarp til det, kan en revisor være en god ide.

Virksomhedsordningen er derfor mere omkostningstung, da man enten selv skal bruge mere tid på bogføring eller hyre en revisor.

Kapitalafkastordningen; Denne model har nogle af de samme fordele som virksomhedsordningen, men ikke de samme bogføringskrav.  Der beregnes et kapitelafkast som beregnes som kapitalindkomst og ikke personlig indkomst. Der betales derfor mindre i AM-bidrag og eventuel topskat efter de almindelige regler.

Denne model giver ikke de samme skattemæssige fordele som virksomhedsordningen, men er lettere at administrere.

(kilde: http://www.skat.dk/skat.aspx?oId=1790331&vId=0)

Hvis man overvejer et forældrekøb kan det anbefales at man kontakter en advokat og en revisor, for få rådgivning omkring hvilken model der passer bedst til ens behov og økonomiske forhold.

Ved andelsboliger

Ved andelsboliger fremlejer man boligen, da man ikke ejer boligen, men kun brugsretten. En ejer af et andelsbevis, bliver af SKAT betragtet som en lejer, ikke som en ejer. Man kan derfor ikke her vælge virksomhedsordningen, da fremleje af en lejlighed ikke bliver betragtet som en virksomhed.

Ydermere skal man være opmærksom på andelsforeningens vedtægter, da der her kan være bestemmelser imod fremleje.

Salg af boligen til barnet 

Nogle forældre ønsker måske at sælge den forældrekøbte bolig til barnet efter endt studie og vil samtidig gerne gøre dette til en gunstig pris. Man kan som forældre overdrage en ejendom til sit barn, for 85% af den offentlige vurdering, uden at det bliver betragtet som en gave og skal beskattes, såfremt at ejendommen ikke er vurderet som en lejeejendom.

Dette vil i praksis sige, at hvis den offentlige vurdering af en lejlighed er på 1.000.000 kr kan forældrene sælge denne til barnet for 850.000 kr.

Er ejendommen blevet handelsvurderet af en ejendomsmægler, til en højere værdi, skal denne dog lægges til grund.

Søger du en advokat?

Så udfyld kontaktformularen herunder, og du vil blive ringet op.
Du kan også ringe direkte på Tlf. 41 94 80 00