Posts By : Cecilie Mieth

NY LEJELOV
om-den-nye-lejelov-fra-2015

NY LEJELOV 2015

Den nye lejelov er gældende fra juli 2015, og vi vil med dette blogindlæg gennemgå et udvalg af de nye regler, som følger af den nye lov.

Den nuværende lejelov er fra 1939. Hensigten med den nye lejelov er at forenkle og modernisere reglerne, så der opstår færre konflikter mellem lejer og udlejer.

De nye regler kan du se nedenfor med en efterfølgende forklaring.

Vedligeholdelse:

  • Lejers ubetinget krav på vedligeholdelse kommer til at fremgå af loven*1
  • Kravet til udlejer om fremlæggelse af et vedligeholdelsesregnskab for ejendomme med omkostningsbestemt leje for at varsle lejeforhøjelse, ophæves*2
  • Reglen om binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer i uregulerede ejendomme ophæves*3
  • For ejendomme med omkostningsbestemt leje, skal der etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner*4

Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse og beboerrepræsentation.

  • Kravet til udlejer om at medsende regnskab for udvendig vedligeholdelse ophæves*5
  • Pligt for udlejer til at høre beboerrepræsentanterne*6

Trappeleje

  • Trappeleje afskaffes*7
  • Udlejer kan beslutte, at lejen i en 2-årig periode skal reguleres efter nettoprisindekset*8

Ind- og fraflytningssyn

  • Det bliver obligatorisk at foretage ind- og fraflytningssyn*9

Istandsættelse

  • En aftale om nyistandsættelse ved fraflytning kan ikke længere aftales*10
  • Normalistandsættelse indføres*11

Dusørregler

  • Sanktioner over for udlejer, som kræver penge under bordet*12

Forhåndsgodkendelser af huslejen

  • Gebyr for at få forhåndsgodkendt lejen i huslejenævnet bliver mindre*13
  • Der udarbejdes en målrettet vejledning til enkeltudlejere om tidsbegrænset udlejning*14

Opsigelse af lejer af ejerlejlighed eller andelsbolig

  • Udlejers adgang til opsigelse med 1 års varsel kommer også til at gælde for ejerlejligheder og andelslejligheder*15

Sommerhuse

  • Lejeloven kommer ikke længere til at gælde for sommer- og fritidshuse*16

FORKLARING AF REGLERNE:

*1: Med den nye lov bliver lejerens krav på vedligeholdelse ubetinget, og kommer til at fremgå af loven.

*2: Med den nuværende lejelov, er det et krav, at udlejer af ejendomme med omkostningsbestemt leje, dvs. ejendomme hvor , huslejen udregnes i forhold til, hvad driften af ejendommen koster,  skal lave et vedligeholdelsesregnskab og oplyse om indestående på vedligeholdelseskonti, for at varsling af lejeforhøjelser er gyldige. Dette krav ophæves med den nye lejelov.

* 3: Ordningen om binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer i uregulerede ejendomme, ophæves. Den nuværende ordning betyder, at ejere af udlejningsejendomme efter lejelovgivningen, har pligt til at holde ejendommen og det udlejede forsvarligt vedlige. Pligten er ubetinget og afhænger ikke af, om ejendommen er omfattet af reglerne om vedligeholdelseskonti og heller ikke af, om der er penge på kontiene.
Reglerne om vedligeholdelseskonti skal sikre, at der af huslejeindtægten sættes beløb af til ejendommens vedligeholdelse. Grundejernes Investeringsfond administrerer de beløb, som hensættes på kontiene.

*4: Med den nye lejelov vil det fremover være sådan, at for ejendomme med omkostningsbestemt leje, skal der etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner.

Dette gælder dog ikke for småejendomme (1-6 lejemål i ejendommen) eller hvor udlejer kun udlejer en bolig. Det gælder heller ikke for ejer af udlejede ejerlejligheder, hvis de ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen, og andelshavere, der udlejer en eller flere lejligheder i samme andelsboligforening uden at have bestemmende indflydelse i andelsboligforeningen.

*5: Med den nye lov skal udlejer ikke længere medsende regnskab for udvendig vedligeholdelseskonto, som har været tilfældet hidtil, når der skulle ske lejeforhøjelse.

*6: Derimod bliver der med den nye lov indført en pligt for udlejer til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelser. Beboerrepræsentanter kan handle på de øvrige beboers vegne over for udlejer og kan blandt andet bistå en lejer med at gennemgå boligen for fejl og mangler.

*7: Med den nye lejelov afskaffes trappeleje. Trappeleje er, når lejen stiger med et bestemt beløb på bestemte tidspunkter i lejeperioden.

*8: Med den nye lejelov kan en udlejer, der lejer en lejlighed ud efter omkostningsbestemt leje, beslutte, at lejen i en periode på 2 år, årligt skal reguleres efter nettoprisindeks. I ejendomme, hvor huslejen ikke er omkostningsbestemt, skal udlejer og lejer aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks. Den indeksregulerede leje vil fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

*9: Hvis udlejer har mere end en bolig, gøres det obligatorisk, at der foretages ind- og fraflytningssyn, ligesom der skal udarbejdes ind- og fraflytningsrapport. Hvis reglerne ikke opfyldes, mister udlejer sit krav på istandsættelse.

*10: Der kan med den nye lov ikke længere aftales nyistandsættelse ved fraflytning.

*11: Med den nye lov bliver der indført normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering – inkl maling af træ og jern – , mellemslibning og lakering af gulve efter behov.

*12: Med den nye lov kan udlejer frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis han idømmes bøde- eller fængselsstraf efter reglerne om dusør og samtidig ikke har efterlevet en eller flere huslejekendelser inden for en periode på 2 år. Reglerne om dusør fremgår af lejeloven, som fastslår, at udlejer ikke må tage penge fra lejer, selvom udlejer har haft udgifter til at finde en ny lejer – mere populært også kendt som “penge under bordet”.

*13: Fra 1. april 2013 blev det muligt at få huslejenævnet til at vurdere, hvor meget en lejebolig kunne udlejes til. Gebyret for denne vurdering er 3.500 kr. Dette gebyr nedsættes til 500 kr. for en ejer af en enkelt ejerlejligheds eller andelshavers udlejning.

*14: Der bliver udarbejdet en vejledning til enkeltudlejere om tidsbegrænset udlejning, og andre forhold af relevans for i forbindelse med udlejning og indgåelse af lejekontrakt.

*15: Med den nye lov kan udlejer af en ejerlejlighed eller andelslejlighed opsige lejer med 1 års varsel, hvis han selv skal bruge lejligheden. Det er dog et krav, at udlejer selv har haft lejligheden, da lejekontrakten blev indgået, og det er den eneste ejer- eller andelsbolig udlejer har. Du kan læse mere om opsigelse af lejer her.

*16:  Ved udlejning af sommerhus og fritidshuse eller huse der kan sidestilles dermed, som udlejes til fritidsformål, vil ikke længere være omfattet af lejeloven.

KOMMENTAR

Der har været store forventninger til den nye lejelov, og nu er den så endelig kommet. Den har dog ikke gjort det nemmere at være udlejer, hvilket ellers var at ønske.

Reglerne om obligatorisk indflytningssyn, som skal forgå på en blanket virker forældet. Hvis man ønsker en modernisering af lejeloven kunne man med fordel gøre brug af billeder taget på en smartphone og overlevering på telefonen eller ved e-mail, ligesom det ikke bør være nødvendigt at lejer og udlejer skal mødes for at gennemgå lejeboligen. I praksis bliver det meget besværligt, og hvad skal der ske, hvis lejer og udlejer ikke kan blive enige ved indflytningssynet?

Hvis reglerne ikke opfyldes om obligatorisk ind- og fraflytningssyn, mister udlejer sit krav på istandsættelse, hvilket kan have store økonomiske konsekvenser for udlejer.

Beslutningen om at fjerne bestemmelsen om “nyistandsættelse” og ændre det til “normal istandsættelse” kan også give anledning til yderlige konflikter mellem lejer og udlejer. I følge den nye lov, skal den normale istandsættelse ske, når den er nødvendig, men hvem skal afgøre, hvornår istandsættelsen er nødvendig? Det kan i sidste ende blive domstolene, hvilket ikke er i overensstemmelse med at ville forhindre konflikter mellem lejer og udlejer.

Det vil med de nye regler ikke længere være muligt for udlejer at få boligen tilbage i samme stand, som lejer modtog den, hvis den var nyistandsat ved lejemålets indgåelse.

En ting er at afskaffe trappeleje, men den nye bestemmelse om at en udlejer, der lejer en lejlighed ud efter omkostningsbestemt leje, kan beslutte, at lejen i en periode på 2 år, årligt skal reguleres efter nettoprisindeks, virker meget forvirrende.

Ved trappeleje fastsætter man i lejeaftalen faste beløb på, hvor meget lejen skal stige og hvornår. Med den nye regel skal lejen reguleres efter nettoprisindekset, men nettoprisindekset er en begrænset stigning, som for det meste er mindre, end stigningerne i ejendommens egentlige udgifter. Det kan blive dyrt for udlejer, at man ikke kan fastsætte en trappeleje.

Den nye lov virker ikke moderniseret og forenklet snare tværdigmod – særligt for udlejer.

Du kan læse mere om lejeret her

Ny dom Højesteret vedrørende samværschikane

Djalma Lunds Gård 3, 1. tv.
4000 Roskilde
Tlf.: 41 94 80 00
Mail:info@retsadvokaterne.dk

SØGER DU EN ADVOKAT MED SPECIALE I LEJERET?
Så udfyld kontaktformularen herunder, og du vil blive ringet op.
Du kan også ringe direkte på Tlf. 41 94 80 00


    Dit navn (skal udfyldes)

    Din e-mail (skal udfyldes)

    Telefon nr.

    Din besked


    BLEV DU KLOGERE AF DET DU LIGE LÆSTE?
    Så del det med dit netværk og venner.

    DEL HER

    BØRNESAGKYNDIG RÅDGIVNING VED FULDBYRDELSE AF FORÆLDREANSVAR

    Den 17. december 2014 blev der fremsat et lovforslag med ændringer til den eksisterende forældreansvarslov.

    Der gøres opmærksom på, at der kun er tale om et forslag til ændring, og det derfor fortsat er den nuværende forældreansvarslov fra 2011, der er gældende.

    Jeg vil her og har i de forrige indlæg gennemgået de væsentligste forslag til ændringerne, og kommet med mit bud på, hvad det vil have af betydning, hvis de bliver vedtaget.

    Jeg har i de forrige indlæg gennemgået forslaget om ændringer til bestemmelsen om erstatningssamvær, midlertidige afgørelser om samvær og mødepligt i Statsforvaltningen.
    Jeg vil i dette oplæg gennemgå forslaget om børnesagkyndig rådgivning ved fuldbyrdelse af forældreansvar.

    BØRNESAGKYNDIG RÅDGIVNING VED FULDBYRDELSE AF FORÆLDREANSVAR
    I dag er det sådan, at statsforvaltningen skal tilbyde forældre og børn børnesagkyndig rådgivning eller konfliktmægling ved uenighed om forældremyndighed, barnets bopæl eller samvær. Statsforvaltningen kan dog undlade det, hvis det er unødvendigt eller uhensigtsmæssigt.
    Forældrene har ikke pligt til at deltage.
    Når et barn ikke udleveres til samvær eller ikke tilbageleveres efter samvær, kan fogedretten bistår med at barnet bliver udleveret.
    Forslaget til de nye ændringer går ud på, at tilbyde forældrene børnesagkyndig rådgivning umiddelbart inden fuldbyrdelse igennem fogedretten.

    KOMMENTAR
    Når forældre er så uenige om, hvor barnet skal være, eller om den anden forælder må have samvær med barnet, at de tager kontakt til fogedretten, så er der som oftest tale om så voldsomt et konfliktniveau, som man ikke engang finder på en slagmark. Der er voldsomt for børnene – uanset alder – at skulle blive udleveret med fogedrettens hjælp, og det er derfor klart, at dette skal være absolut sidste udvej.
    Jeg må derfor også tilslutte mig dette forslag, men må igen spørge, om det er det bedste vi kan gøre? Findes der ikke andre bestræbelser, som kan forhindre at antallet af henvendelser til fogedretten vokser?

    MIDLERTIDIGE AFGØRELSER OM SAMVÆR

    Den 17. december 2014 blev der fremsat et lovforslag med ændringer til den eksisterende forældreansvarslov.

    Der gøres opmærksom på, at der kun er tale om et forslag til ændring, og det derfor fortsat er den nuværende forældreansvarslov fra 2011, der er gældende.

    Jeg vil her og i de følgende indlæg gennemgå de væsentligste forslag til ændringerne, og komme med mit bud på, hvad det vil have af betydning, hvis de bliver vedtaget.

    Jeg har i det forrige indlæg gennemgået forslaget om ændringer til bestemmelsen om erstatningssamvær.
    Jeg vil i dette indlæg gennemgå forslaget om midlertidige afgørelser om samvær og mødepligt i Statsforvaltningen.

    MIDLERTIDIGE AFGØELSER OM SAMVÆR.
    I dag træffer Statsforvaltningen midlertidig afgørelser om samvær. I følge loven skal afgørelsen træffes hurtigst muligt og så vidt muligt inden for 4 uger.
    Det er allerede nu lovens klare udgangspunkt, at barnets forbindelse med begge forældre skal bevares, også i forbindelse med selve samlivsophævelsen mellem forældrene.
    Med det nye lovforslag vil man styrke Statsforvaltningens mulighed for at fastsætte midlertidigt samvær, særligt i de situationer, hvor kontakten er blevet afbrudt uden grund.
    Det fremgår af lovforslaget, at Statsforvaltningen skal træffe en midlertidig afgørelse om kontaktbevarende samvær hurtigst muligt og inden for 3 uger efter modtagelsen af en anmodning om fastsættelse af samvær, medmindre der er begrundet tvivl om, om samvær er bedst for barnet.
    Der vil altså – såfremt forslaget bliver vedtaget – være 2 frister for, hvornår Statsforvaltningen skal træffe afgørelse. 4 uger, hvor der er tale om en midlertidig afgørelse og 3 uger, hvor der er tale om en midlertidig afgørelse om kontaktbevarende samvær.
    Kontaktbevarende samvær vil f.eks. være, hvor der ikke er kontakt på ansøgningstidspunktet og hvor samlivet enten lige er ophørt eller hvor der indtil for nylig har været samvær mellem barnet og samværsforælderen.

    MØDEPLIGT I STATSFORVALTNINGEN.
    I dag indkalder Statsforvaltningen parterne til et vejledningsmøde i forbindelse med en sag om forældremyndighed, barnets bopæl eller samvær. Deltagelse i mødet er frivilligt.
    En væsentlig del af vejledningsmøderne aflyses på grund af udeblivelse, hvilket medfører, at sagens behandling i Statsforvaltningen trækker ud.
    Det forslås med det nye lovforslag, at der indføres mødepligt til vejledningsmøderne. Endvidere forslås det, at det understreges, at undladelse af at svare på statsforvaltningens henvendelser inden for den angivne svarfrist kan medføre, at Statsforvaltningen træffer afgørelse på det foreliggende grundlag – altså uden man selv har haft mulighed for at udtale sig. I samværssager orienteres forældrene om, at manglende medvirken til sagsbehandlingen kan betyde, at der træffes afgørelse om samvær i overensstemmelse med ansøgningen.
    Der vil være situationer, hvor forældrene har en gyldig grund til ikke at give møde, f.eks. ved sygdom. I disse situationer skal Statsforvaltningen bede om en lægeerklæring, så det udelukkes at aflysningen sker af chikanøse grunde. Omberammelse skal også være en mulighed, hvis det vurderes, at dette er nødvendigt for at sikre at forælderen kan lade sig repræsentere af en advokat eller have en bisidder med til mødet.
    KOMMENTAR.
    Jeg er fortaler for at gøre op med samarbejdschikane, og jeg vil derfor hilse forslaget om mødepligt i Statsforvaltningen velkommen. At aflyse og at undlade at møde op til møderne i Statsforvaltningen, er uden tvivl en af de mest brugte metoder til at chikanere Statsforvaltningens arbejde.
    Det bør dog holdes for øje, at en velkendt metode til at udsætte møderne i Statsforvaltningen er, at skifte bisidder/advokat i sidste øjeblik inden mødet, således at den nye bisidder/advokat ikke har mulighed for at deltage i mødet. Statsforvaltningen bør derfor have mulighed for at nægte udsættelse af mødet, såfremt aflysning af mødet er sket gentagende gange grundet bisidder/advokat skift.
    Det må naturligvis vurderes fra sag til sag, hvornår et mødet ikke længere kan udsættes grundet bisidderen/advokat manglende deltagelse, idet det naturligvis er vigtigt at alles retssikkerhed bevares.

    Cecilie Mieth, Retsadvokaterne

    SAMVÆR OG ERSTATNINGSSAMVÆR

    Den 17. december 2014 er der fremsat et lovforslag med ændringer til den eksisterende forældreansvarslov.

    Der gøres opmærksom på, at der kun er tale om et forslag til ændring, og det derfor fortsat er den nuværende forældreansvarslov fra 2011 der er gældende.

    Jeg vil her  og i de følgende indlæg gennemgå de væsentligste forslag til ændringerne, og komme med mit bud på, hvad det vil have af betydning, hvis de bliver vedtaget.

    Jeg vil her gennemgå forslaget om ændringer til bestemmelsen om erstatningssamvær.

    SAMVÆR OG ERSTATNINGSSAMVÆR

    Statsforvaltningen fastsætter omfanget af samværet med samværsforælderen, dvs. den forælder, som ikke har barnet boende.

    For at sikre barnets kontinuerlige kontakt med begge forældre, er det med lovforslaget forslået, at det af loven skal fremgå, at samværet kun kan bortfalde, når forældrene har aftalt det eller Statsforvaltningen/Fogedretten har truffet afgørelse om, at samværet skal bortfalde.

    I dag kan samværsforælderen anmode fogedretten om erstatningssamvær, hvis barnet ikke er blevet udleveret til et fastsat samvær.

    Igen for at sikre barnets kontinuerlige kontakt med begge forældre, er det med lovforslaget forslået, at det af loven skal fremgå, at samvær der ikke gennemføres, automatisk skal udløse erstatningssamvær, medmindre det skyldes samværsforælderens forhold, at samværet ikke  bliver gennemført.

    Det automatiske erstatningssamvær foreslås placeret i den efterfølgende uge. Hvis samværsforælderen er forhindret i den efterfølgende uge, bortfalder erstatningssamværet. Hvis bopælsforælderen aflyser erstatningssamværet, bliver der automatisk fastsat et nyt erstatningssamvær ugen efter medmindre det falder i samværsforælderens allerede fastsatte samvær.

    KOMMENTAR

    Det er altid godt, at det bliver fastslået, at samværet skal overholdes medmindre forældrene aftaler noget andet. Dette kan efter min opfattelse ikke understreges nok.

    Det er dog ikke i de situationer, hvor forældrene selv er i stand til at lave aftaler, at det er nødvendigt at understrege, at samværet skal overholdes. Det er nødvendigt at understrege hos de forældre, hvor samarbejdet ikke fungere. Derfor vil det efter min opfattelse være hensigtsmæssigt, at der bag de nye ændringer også fulgte sanktioner, såfremt barnet ikke blev udleveret til samvær.

    Med den nuværende lov, kan samværsforælderen henvende sig til fogedretten for at få barnet udleveret til erstatningssamvær.

    Med forslaget til ændringerne vil man gøre dette erstatningssamvær automatisk, således at samværsforælderen ikke skal sende en ansøgning med efterfølgende sagsbehandling før et erstatningssamvær kan gennemtvinges.

    Det er dog svært at tro, at de situationer, hvor det er nødvendigt at tale om erstatningssamvær, at forældrene selv skal få gennemført et erstatningssamvær.

    Som det fremgår af bemærkningerne til ændringerne til lovforslaget, så vil bestemmelsen kun få praktisk betydning i de situationer, hvor forældrene ikke kan samarbejde om samværet og derfor ikke kan indgå aftaler om ændringer af samværet.

    Men i de situationer, hvor forældrene ikke kan samarbejde om samværet og derfor ikke kan indgå aftaler om ændringer af samværet, vil de umuligt kunne være enige om erstatningssamværet.

    Der vil f.eks. kunne opstå uenighed om, hvorvidt aflysningen skyldes samværsforælderens forhold, hvilket ikke er et ualmindeligt argument fra bopælsforælderen, som har aflyst samværet.

    Dertil kommer, at det fastsatte erstatningssamvær ugen efter, kan aflyses af bopælsforælderen med den konsekvens, at erstatningssamværet så fastsættes ugen efter igen, som normalt vil være samværsforælderens “uge” – altså intet erstatningssamvær.

    Der er med dette forslag derfor fortsat mulighed for at udøve samarbejdschikane.

    Der er for mig at se altså fortsat et behov for at komme samarbejdschikanen til livs i forbindelse med samvær, således at bopælsforælderens manglende udlevering af barnet skal have en konsekvens for bopælsforælderen.

    Endvidere gør forslaget heller ikke op med en samværsforælders samarbejdschikane. Det vil med den nye bestemmelse fortsat være muligt for samværsforælderen at chikanere bopælsforælderen ved at påberåbe sig et automatisk erstatningssamvær.

    Det er derfor min klare opfattelse, at denne del af ændringerne til lovforslaget, ikke får den ønskede betydning, som er nødvendig for at komme samarbejdschikane til livs i forbindelse med samvær.

    Læs mere om samvær her

    Skrevet af Cecilie Mieth, Retsadvokaterne

    Bankkonto hos Sparekassen Sjælland 0525-356820 – Cvr 40988963