Blog

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Den 8. februar 2018 vedtog Folketinget et lovforslag, som fjernede forældelsesfristen i misbrugssager.

Hvad var reglerne før?

Tidligere gjaldt de almindelige forældelsesregler, hvorefter erstatningsansvar som udgangspunkt blev forældet efter 3 år. Fristen for forældelse løb fra den dag, hvor den skadelidte fik eller burde få kendskab til skaden. Dog var der en maksimal frist på 30 år fra den skadevoldende handling ved personsskade og alene 10 år i andre tilfælde.

Hvordan dømte retterne før det nye lovforslag?

Via medierne er der skabt fokus på problematikken med forældelse i disse tilfælde, da sager som Godhavn-drengene og de tre kvinder, der blev misbrugt af deres plejefar uden kommunen skred ind, har været ramt af netop denne problematik med forældelse.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

I sagen med de tre kvinder mod Slagelse Kommune afgjorde Østre Landsret, at menneskerettighederne for kvinderne vægtede højere end forældelsesreglerne.

Godhavndrengenes sag, der omhandlede det berygtede drengehjem, hvor børnene blev udsat for fysisk og psykisk terror, misbrug og medicinske eksperimenter, blev dog afvist i Østre Landsret med baggrund i forældelse.

Der har også senest været en sag mod Rebild Kommune hvor flere børn blev udsat for grove seksuelle overgreb af deres far, som bl.a. bandt børnene, inden han misbrugte dem. Her nedlagde kommunen også påstand om forældelse, men sagen er endt i et forlig, hvor børnene får hver 450.000 kr. fra kommunen. Samtidig modtog børnene en undskyldning fra kommunen for ikke at have grebet ind i tide på trods af gentagne underretninger.

En erstatning som denne er ikke tidligere set herhjemme. Den tidligere Tønder sag havde alene en erstatning på kr. 300.000 til pigen.

Dog er der uenighed imellem kommunerne og Kommunernes Landsforening om, hvorvidt der er hjemmel til at udbetale godtgørelse direkte fra kommunekassen uden at sagen er blevet domstolsprøvet, altså at en dommer har dømt kommunen til betaling. Derfor kan sagen med Rebild kommune ikke sikre ofrene, at alle kommuner vil indgå forlig mv.

Hvad gør de nye regler?

De nye regler sikrer, at ofre for seksuelt misbrug pr. 1. april 2018 kan se frem til en bedre og mere retfærdig behandling af deres sag.

Lovforslaget ændrer flere dele af den tidligere lovgivning.

Den ene ændring i de nye regler gør, at sager om gerningsmandens strafansvar i sager om seksuelt misbrug af et barn ikke længere kan forældes.

Den anden ændring er vigtig, idet forældelsesfristerne på sager om erstatning og godtgørelse mod de offentlige myndigheder, som har svigtet i sager, hvor et barn har været udsat for overgreb, ophæves.

Det vigtigste moment i denne ændring er, at det ikke kun gælder for sager, der ikke pr. 1. april 2018 ikke var forældet, men også for tidligere sager, idet lovens regler om ingen forældelse nu gælder med tilbagevirkende kraft. Det gør, at også tidligere forældede sager om misbrugssvigt nu kan tages i retten.

Retssikkerheden for ofre mod de offentlige myndigheder er derfor langt større efter vedtagelse af det nye lovforslag.

Lovforslaget har også fjernet den tidligere 72 timersregel, som der tidligere var for ofre til voldtægt, incest og seksuelt misbrug for at anmelde forbrydelsen for at være berettiget til offererstatning fra Staten.

Det betyder at Erstatningsnævnet, som behandler sager om offererstatning nu af egen drift vil genoptage de seneste 2 års sager om voldtægt, incest og seksuelt misbrug af børn, hvor der er givet afslag på offererstatning fordi ofret først havde anmeldt forbrydelsen til politiet senere end 72 timer efter gerningstidspunktet.

De nye regler giver ofrene en langt bedre retsstilling, da de nu i langt højere grad får mulighed for erstatning og godtgørelse, samt en mere retfærdig behandling.

Det er vigtigt, at børn med evige ar på sjælen senere i livet har mulighed for at rette krav om erstatning eller godtgørelse mod offentlige myndigheder, hvis de har svigtet barnet.

Der er med reglerne i Folketinget opnået enighed om, at offentlige myndigheder ikke skal kunne reddes for deres ansvar alene med baggrund i en forældelsesfrist.

De sager, som der har været fremme de seneste år viser, at der typisk går lang tid før ofrene/børnene indser at de offentlige myndigheder havde en rolle i deres misbrug.

Skal du bruger en bistandsadvokat? Så klik her.

 

Skrevet af Cecilie Mieth, advokat

Roskilde den 6.  oktober 2018.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT ?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Det bør du vide, når du køber andelsbolig

Det bør du vide, når du køber andelsbolig

Hvad er en andelsbolig?

 Når man køber en andelsbolig, køber man alene retten til at bruge en af andelsboligforeningens boliger. Det er derfor ikke ligesom ejerlejligheder og huse, hvor man ejer boligen.

Derfor er andelsboliger ofte lavere i købesum end ejerboliger. Ved køb af en andelsbolig får man derfor flere kvadratmeter for pengene.

Du betaler heller ikke ejendomsværdiskat på en andelsbolig, som du gør på en ejerbolig.

Andelsboliger adskiller sig også økonomisk fra ejerboliger på flere punkter – både hvad angår risikoen, men også belåningsmulighederne.

Du kan ikke optage realkreditlån i en andelsbolig, som du kan i en ejerbolig.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Hvad skal man være opmærksom på, når man køber andelsbolig?

Indledningsvis er det vigtigt at undersøge, hvor meget du kan købe for, samt få rådgivning om lånemulighederne fra en bank, inden du køber andelsbolig.

Hvis din plan er at fremleje værelser eller lignende, så er det vigtigt at sikre sig, at den forening, du har kig på, tillader dette.

Det er utrolig vigtigt at undersøge andelsboligforeningens økonomi, inden du køber. Hos Retsadvokaterne gennemgår vi foreningens økonomi, herunder hvordan foreningens gæld er sammensat. Det er vigtigt at sikre, at der ikke er swap-lån eller trappelån i foreningen, eller som minimum sikre hvad lånene betyder for foreningens økonomi og dermed dit køb af en andelsbolig.

Foreningerne har meget forskellig praksis for, hvilke dokumenter de fremsender, men også hvilke dokumenter, der bliver udarbejdet.

Med en advokat ved din side, sikrer du dig, at alle de lovpligtige og nødvendige dokumenter er en del af din handel og at foreningen er sund.

Er der forskel på at købe andelsbolig i en ny eller gammel forening?

Det korte svar er nej. En ny andelsboligforening kan være højt belånt, hvilket en gammel forening også kan være. Det er derfor altid vigtigt, at man kontakter en professionel rådgiver, inden man påtænker at underskrive en overdragelsesaftale på en andelsbolig.

Hvordan prissættes andelsboliger?

 Andelsboliger er underlagt maksimalpriser. Dvs. der er en øvre grænse for, hvor meget du kan give for en andelsbolig.

Dog betaler du udover maksimalprisen også for forbedringer.

Andelsboligens pris er bestemt ud fra værdien af hele ejendommen, som andelsboligforeningen ejer. Prisen beregnes med udgangspunkt i Andelsboligloven.

For at finde maksimalprisen kan andelsboligforeningen bruge ét af tre principper til prisfastsættelsen.

  • Anskaffelsesprisen er den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev stiftet. Hertil lægges de forbedringer, som der er sket på ejendommen.
  • Valuarvurdering er den værdi, som en valuar (særligt uddannede ejendomsmæglere) fastsætter efter at have foretaget en vurdering af hele ejendommen. En valuarvurdering gælder alene i 18 måneder, og det er foreningen selv, som betaler for at denne udarbejdes. Denne model giver oftest den højeste værdi,

Den offentlige ejendomsvurdering er den værdi, som SKAT fastsætter. Disse vurderinger er dog p.t. sat i stå af SKAT, da de ikke længere er retvisende. Der forventes nye vurderinger i 2019.

Kan man tegne ejerskifteforsikring i en andelsbolig?

Ejerskifteforsikring og den såkaldte huseftersynsordning er alene en ordning, som gælder for ejerboliger. Det betyder for dig som køber, at sælger er ansvarlig for skjulte fejl og mangler i 10 år fra overtagelsesdagen.

Dog er sælger aldrig ansvarlig for de forhold, som de har givet oplysning om i forbindelse med salget.

I andelsboligforeninger kan man få udarbejdet en vurderingsrapport, som vurderer lejlighedens stand, samt forbedringer, som du som køber betaler for, men også mangler, som der er fradrag for.

De fleste vurderingsrapporter er efterfulgt af VVS- og El-eftersyn. Se nedenfor, hvad det er.

Hvad er VVS- og El-eftersyn? Er det et krav?

VVS- og El-eftersyn er en rapport, som viser om installationer mv. er i orden. VVS- og El-eftersyn udarbejdes i forbindelse med salg af andelsboligerne. Det er dog ikke alle foreninger, hvor det er et krav at rapporterne udarbejdes for at sælge andelsboligen. Dog skal man som med tilstandsrapporter være opmærksom på, at det alene er visuelle gennemgange. Skjulte installationer er derfor aldrig tjekket.

Man kan derfor godt finde forhold, som ikke er som de skal være, når man har overtaget andelsboligen.

Hvad kan en advokat hjælpe med i forbindelse med køb af en andelsbolig?

En advokat gennemgår ikke alene overdragelsesaftalen, men alle dokumenterne, som har betydning for dit køb af andelsboligen og sikrer sig, at alle de nødvendige dokumenter er til stede.

Samtidig sikrer vi os hos Retsadvokaterne, at der ikke er tinglyst gæld i andelsboligen, som du som køber overtager. Det sikrer andelsboligforeningerne ikke i forbindelse med salget. Kontakt Retsadvokaterne.

Kan man få et advokatforbehold i aftalen, når man køber en andelsbolig?

Ved køb af ejerlejligheder eller huse er det udgangspunktet, at der altid er et advokatforbehold i aftalen, hvilket sikrer dig som køber, at du – selv om du har underskrevet købsaftalen – kan komme ud af aftalen ”gratis”, hvis din advokat finder forhold i handlen, som du ikke er interesseret i.

Det samme er dog ikke gældende for andelsboliger. Det er i de fleste tilfælde andelsboligforeningen, som udarbejder overdragelsesaftalen. De skriver ikke et advokatforbehold ind i aftalen, hvorfor du ikke kan skrive under uden at være bundet til handlen, når du har skrevet den under.

Du har altid fortrydelsesret på 6 hverdage, men den koster 1 % af købesummen, hvilket de færreste ønsker at betale.

Ved køb af andelsbolig er det derfor vigtigt, at du kontakter en advokat tidligt i processen, og som minimum inden du skriver under på overdragelsesaftalen. Du må ikke skrive overdragelsesaftalen under førend advokaten giver lov.

Du finder priser på en boligadvokat her.

 

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 31.  august 2018.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT TIL KØB AF EN ANDELSBOLIG?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Køb af sommerhus – hvad skal jeg være opmærksom på?

Køb af sommerhus – hvad skal jeg være opmærksom på?

Sommeren er vel overstået, og i år har næsten alle sommerhuse været lejet ud på grund af det gode vejr. Det har gjort, at mange overvejer at investere i deres eget sommerhus. Men hvad skal du være opmærksom på i forbindelse med køb af et sommerhus?

Vi giver i dette indlæg et overblik samt tips til, hvad du skal være opmærksom på.

Hvem kan købe et sommerhus?

 I Danmark er der særlige regler for, hvem der kan eje et sommerhus. Det er derfor vigtigt at sikre sig, at man har lov til at købe et sommerhus.

Man skal som udgangspunkt have fast bopæl i Danmark eller tidligere have boet sammenlagt i Danmark i 5 år for at have lov til at købe et sommerhus i Danmark.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Hvis du ikke opfylder et af de ovenstående krav, kan du som udlænding i visse tilfælde opnå dispensation fra reglerne. Det kræver dog, at du har en særlig tilknytning til Danmark eller til det konkrete sommerhus, som du ønsker at købe. Det er Justitsministeriet, der giver dispensation. I praksis er det p.t. nordmænd og tyskere, som får dispensation.

Grunden til, at alle ikke kan købe bolig i Danmark, er, at vi har vedtaget en særregel kaldet Sommerhusprotokollen. Den giver begrænsede muligheder for køb af sommerhuse i Danmark. Grunden til reglerne er, at man ønsker at beskytte Danmark mod store udenlandske opkøb.  

Der er derimod ingen regler for, hvor mange sommerhuse du som privatperson må eje, så længe du blot selv benytter dem alle en eller flere gange i løbet af året.

Hvordan kan et sommerhuskøb finansieres?

Et sommerhus kan finansieres både ved et realkreditlån, et banklån eller med udbetaling.

Fordelingsnøglen i sommerhuse er dog forskellig fra helårshuse. Du kan alene belåne 75% af handelsprisen i et sommerhus med et realkreditlån.  På et helårshus kan man realkreditbelåne op til 80 % af handelsværdien.

Nogle vælger at låne til sommerhuset i friværdien i deres helårsbolig.

Man kan ikke belåne sommerhuse i samme omfang, hvis de sælges på lejet grund. Der kan man alene belåne selve huset med et realkreditlån.

Det er vigtigt at få rådgivning hos en advokat, så man får klarlagt alle forhold, der gør sig gældende for netop den ejendom, man påtænker at købe.

Kan man tegne ejerskifteforsikring på et sommerhus?

 Køb af et sommerhus er på mange punkter lig med et køb af en helårsbolig.

Det betyder, at der udarbejdes tilstandsrapport og elinstallationsrapport, så du som køber kan tegne en ejerskifteforsikring.

Da rapporterne alene tager udgangspunkt i en visuel gennemgang, er det vigtigt at modtage rådgivning i forbindelse med køb af en bolig. En advokat vil gennemgå rapporterne samt ejerskifteforsikringens dækningsomfang med dig i forbindelse med køberrådgivning.

Priserne og vilkår på ejerskifteforsikring varierer meget, hvorfor det er vigtigt at undersøge flere selskaber.

Hvad hvis jeg vil leje sommerhuset ud?

Man skal altid sikre sig, at der ikke er restriktioner på ejendommen, således at den ikke kan udlejes, hvis det er din plan med sommerhuset. Det kan advokaten se, når advokaten i forbindelse med køberrådgivningen gennemgår alle ejendommens dokumenter.

Samtidig er det vigtigt at sikre, at der ikke er gamle lejekrav, som ”hænger” på ejendommen. Reglerne i Danmark er nemlig sådan, at lejekrav følger ejendommen og ikke udlejer.

Man bør samtidig undersøge, hvad lejeniveauet er i området, og dermed om du kan få dine omkostninger ved sommerhuset dækket ind ifm. udlejningen.

Hvad er fordele/ulemper ved at købe sommerhus sammen med andre?

At købe sommerhus sammen med andre kan give en række fordele. Omkostningerne kan deles, og det kan samtidig være en god idé at kaste sig ud i projektet sammen med andre.

At eje en bolig sammen med andre kræver dog samtidig, at man får fastsat nogle klare regler for ejerskabet generelt, men også for adgang til boligen og fordeling af vedligeholdelsesomkostningerne.

Hvis man vælger at købe bolig sammen med andre (enten familie, venner eller ens kæreste), så gælder der det, at ingen regler eller love regulerer ejerskabet.

Det betyder for dig, at hvis der opstår uenighed i fællesskabet, så er der ingen af jer, der kan få hjælp uden en aftale.

Man bør derfor udarbejde en samejekontrakt, som fastsætter retningslinjerne for at eje sommerhuset sammen. Jeres advokat i forbindelse med køberrådgivningen, kan hjælpe jer (som tillæg til køberrådgivningen) med at udarbejde samejekontrakten, så den tilpasses jeres forhold.

Det er vigtigt, for at alle ejere kan løse sig fra ejerskabet. Har du købt sammen med andre, vil du hæfte for ikke mindst gælden, men også de løbende omkostninger på ejendommen. Det betyder, at hvis den ene ikke betaler, så skal den anden sørge for betalingerne.

Lånene i ejendommen kan ikke omlægges, hvis ikke alle ejere er enige herom.

Det samme er gældende i forhold til salg – man kan alene sælge ved enighed.

Er et sommerhuskøb en investering eller pensionsopsparing for dig?

 I din vurdering af, hvorvidt køb af et sommerhus er en god investering for dig, er det nødvendigt, at du ser realistisk på prisudviklingen for sommerhuse.

Dog er anbefalingen, at du aldrig alene køber et sommerhus med investering for øje, men at du altid har hjertet med i købet.

Kan jeg sælge mit sommerhus til mine børn?

 Hvis du har planer om, at sommerhuset på sigt skal overdrages til dine børn, så kan det sagtens lade sig gøre. Du kan jf. reglerne sælge sommerhuset til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 % uden at det udløser gaveafgift.

Derudover gælder ”parcelhusreglen”, som indebærer at en eventuel avance ved et salg er skattefrit. Hvis man vil opnå skattefriheden, er det en betingelse, at man reelt har beboet ejendommen, og at ejendommens grund er mindre end 1400 m2.

Hvis grunden er større end 1400 m2, har du stadig mulighed for et skattefrit salg, hvis grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse på tidspunktet for salget, eller hvis udstykningen ville medføre en væsentlig værdiforringelse.

Hvornår må jeg bo i mit sommerhus?

Udgangspunktet i Danmark er, at du alene må bo i dit sommerhus i sommerhalvåret, dvs. 1. marts til 31. oktober.

I vinterhalvåret er det kun tilladt at overnatte i sommerhuset under kortvarige ferieophold.

Pensionister kan dog grundet nye regler bruge sommerhuset som helårsbeboelse, hvis de har ejet huset i et år.

Hvis du ikke er pensionist, men ønsker at kunne bruge sommerhuset året rundt, så skal du søge efter sommerhuse med helårsstatus.

Ejendommens status vil fremgå af ejendommens dokumenter, som din boligadvokat gennemgår i forbindelse med handlen.

Kan man købe med et advokatforbehold?

 Det er helt almindeligt, at der er advokatforbehold i handler af sommerhuse. Et advokatforbehold giver dig mulighed for at skrive under på en købsaftale, så huset tages af markedet for andre interesserede køber, for derefter at gennemgå handlen med din advokat. Det kan du læse mere om her.

Når du får gennemgået handlen af en advokat, sikrer du dig, at boligen opfylder dine forventninger, samt at alle dokumenterne i handlen er i orden.

Hvis du har brug for en boligadvokat, er du velkommen til at kontakte os – vi sidder klar til at hjælpe dig med købet af dit nye sommerhus.

 

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 31.  august 2018.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT TIL KØB AF SOMMERHUS?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

10 gode råd til køb af projektsalg

10 gode råd til køb af projektsalg

Det kan være attraktivt at kigge på projektkøb. Du har mulighed for at påvirke boligen, så den opfylder lige præcis dine krav. Boligen kan være let vedligeholdelsesmæssigt de næste par år. Muligheden for at skabe sin drømmebolig synes utroligt let.

Hvad er et projektkøb?

Et projektkøb er, når du køber en bolig, inden den er færdigbygget. Ofte er den endnu kun på tegnebrættet. Det betyder, at der alene er tegninger og computervisualiseringer til rådighed for at vise, hvilken bolig du køber. Der skal oftest en del fantasi til, for at se det endelige resultat.

Et projektkøb er, ligesom boligkøb generelt, en stor og meget betydningsfuld investering, som får stor betydning for din økonomi.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

#1 – Hvem er sælger reelt ?

Inden du investerer i et projektkøb, er det vigtigt at undersøge, hvem der sælger, og hvem der skal stå for at udføre entreprisen (altså hvem skal bygge boligen).

Tjek evt. andre byggerier, som den pågældende projektsælger har stået for – her kan du ofte læse – særligt på facebookgrupper – hvordan købernes erfaringer er med projektsælgeren.

Man bør også undersøge selskabsformen for virksomheden, projektsælgeren har – det kan give et indtryk af, hvem der står bag, og hvordan økonomien i virksomheden er generelt.

#2 – Vær opmærksom på dine omkostninger

Oftest er forbrugsudgifter ikke regnet med i de salgsprospekter, som projektsælgerne udarbejder.

Det betyder, at du udover de oplyste omkostninger skal huske at medregne el, vand og varme.

Heller ikke vedligeholdelse og gadebelysning er med.

Som ved andre boligkøb skal købesummen finansieres i de fleste tilfælde. Finansiering på en færdigbygget bolig kan ved hjælp af kurssikring mv. låses fast, så man kender sine omkostninger.

I et projektkøb kan bl.a. overtagelsesdatoen ændres, hvorfor der skal indarbejdes en væsentlig fleksibilitet i finansieringen. Samtidig skal du sikre dig, at du ikke ender med en periode uden tag over hovedet. Det er derfor et godt råd at sørge for fleksibilitet i finansieringen og i boligsituationen, hvis byggeriet bliver forsinket.

#3 – Ændringer – hvor meget kan sælger ændre i projektet?

Man skal for det første gøre sig klart, at der både kan og vil komme ændringer i det endelige resultat. De kan opstå, hvis myndighederne stiller uforudsete krav, eller fordi man i forbindelse med byggeriet opdager, at man må ændre på byggeriet.

Som køber er det bedste råd, at man skal forsøge at sætte sine forventninger lavt, så får man den bedste oplevelse af forløbet. Hvis man går til en advokat med erfaring indenfor projektkøb, vil de guide dig igennem, hvad man skal forvente i et projektkøb.

Hos Retsadvokaterne ser vi oftest arealændringer og dertil hørende ændringer i prisen for boligen. Boligerne kan ofte først opmåles sent i processen – i de fleste tilfælde kort før overtagelsesdagen. I den forbindelse skal du være opmærksom på, at prisen typisk reguleres. Som køber bør man sikre sig, at man har finansieringen på plads, uanset om boligen bliver større.

#4 – Hvad gør jeg ved fejl og mangler?

Det vigtigste i forhold til fejl og mangler er, at du aftalemæssigt er dækket bedst muligt. Derudover er det vigtigt, at du bliver rådgivet om, hvordan du bedst sikrer dig i forhold til fejl og mangler. Også her kan en advokat hjælpe dig til at sikre den rette arbejdsgang, når du skal finde fejl og mangler, men også gøre dine krav gældende. Tag derfor kontakt til din advokat, allerede inden aftalen er endelig.

Det er vigtigt, at man som køber sikrer sig, at der kan tilbageholdes nogle penge, hvis der viser sig fejl og mangler i boligen pr. overtagelsesdagen.

Du kan finde mere information om emnet her.

#5 – Er der andre projekter i området?

Det er en god ide selv at undersøge, hvorvidt nærområdet for den bolig, man kigger på, er færdigbygget eller under udvikling. Et område under udvikling kan ændres mange gange, inden det står færdigt.

Dette afhænger ofte af projektsælgerne, kommunen og lignende. En lokalplan er aldrig ”endelig”, således at du er sikret, at der ikke kommer et højhus som nabo. En lokalplan kan i høj grad ændres med tiden, som projektet skrider frem i området.

Det gør, at du ikke kan sikre dig mod fremtiden. Så et godt råd er at læse om området og de lokalplaner, der er. I dag har de fleste kommuner et digitalt kort, som nemt kan vise dig, hvilke regler og lokalplaner der p.t. er enten vedtaget eller undervejs for et særskilt område.

#6 – Hvornår kan vi flytte ind?

Eller rettere – hvornår kan vi sælge/opsige vores nuværende bolig – er et spørgsmål, som vi ofte får på købermødet her hos Retsadvokaterne. Overtagelsesdagen i projektkøb er fleksibel modsat et almindeligt boligkøb. Det giver køberne en større grad af usikkerhed ift., hvornår de ”tør” sælge deres bolig eller opsige deres lejebolig. Forsinkelser i byggeri er hovedreglen mere end undtagelsen, hvorfor man bør have en ”elastik” i forhold til overtagelsesdagen. Derudover kan der efter overtagelsen være en periode på oftest 8 uger, hvor håndværkere skal have adgang til boligen hver dag, med henblik på udbedring af fejl og mangler i boligen.

De fleste ønsker ikke at flytte alle deres ejendele ind i boligen, som så skal flyttes og overdækkes dagligt grundet besøg af håndværkere.

#7 – Kan vi sikre os, at projektet ikke stiger i pris efter vi har købt?

Det er oftest først ret sent i forløbet, at det er muligt at opmåle boligens areal, jf. ovenfor. Derfor kan prisen ændre sig sent i forløbet, hvis der ikke er taget stilling til dette i aftalen.

Samtidig er det vigtigt, at du har finansieringen på plads, hvis du accepterer en tillægskøbesum – det kan være pga. ekstra tilvalg eller lignende i boligen.

#8 – Skynd dig langsomt

Lige som alle andre boliger er projektkøb også steget i pris. Derudover er det p.t. ”sælgers marked”, hvorfor køberne oftest presses ved, at ”der er andre købere også”. Frygten er oftest det der gør, at køberne slår til uden at læse dokumenterne grundigt igennem (også alle bilagene) og/eller få rådgivning fra en advokat.

Det er vigtigt, at man sætter sig ind i først og fremmest omkostningerne, men også risiciene, samt hvad der er almindeligt, og hvad der ikke er.

Projekt- og salgsmaterialet skal gennemgås, så du sikrer dig, at den færdigopførte bolig svarer til dine forventninger.

Materialet vil altid indeholde en lang række rosende ord og beskrivelser om projektet, men oftest ikke konkret beskrevet, hvad du reelt får for dine penge.

Det er vigtigt i den forbindelse at huske, at hverken sælger eller ejendomsmægler/projektsælger må fungere som rådgiver for både køber og sælger. Ejendomsmægler/sælger/projektsælger repræsenterer derfor alene sælger og har ingen interesse i, at handlen sikrer dig bedst.

Du bør derfor få din egen rådgiver, som har erfaring inden for projektkøb, og som kan guide dig igennem processen og aftalen.

Omkostningen til rådgiver er oftest meget lille sammenlignet med størrelsen på din investering.

Med et advokatforbehold i aftalen, kan du skrive aftalen under hurtigt, hvorefter du sammen med din advokat kan gennemgå hele handlen. Er handlen ikke, som den skal være, kan din advokat hæve handlen på dine vegne, så du alligevel ikke er bundet af aftalen. Advokatforbeholdet giver dig tid til at få gennemgået aftalen.

# 9 – Afleveringsforretning – gennemgå boligen inden købesummen frigives

Når først du har valgt at købe et projektkøb, er det vigtigt, at du hyrer en byggesagkyndig, som kan sikre dig, at kvaliteten af byggeriet bliver som aftalt og foreskrevet.

Byggesagkyndige med speciale i nybyggeri, kan hjælpe dig til at gøre fejl og mangler gældende i rette tid. Det kan dog ikke stå alene, da din aftale også skal sikre, at du kan tilbageholde beløb fra sælger, hvis der er mangler.

Advokat og byggesagkyndig bistand er derfor det bedste råd i forbindelse projektkøb. Læs mere om emnet her.

#10 – Byggeskadeforsikring – dækker den alt?

I 2008 trådte reglerne om lovpligtige byggeskadeforsikringer i kraft. De betyder, at alle sælgere skal tegne en byggeskadeforsikring på ejendommen, der dækker tab i forbindelse med væsentlige bygningsmangler. Det er dog vigtigt, at forstå det juridiske grundlag bag forsikringen. Manglende lister eller lignende i boligen, er således ikke nødvendigvis væsentlige bygningsmangler.

Du kan finde priser på projektkøb her.

 

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 30.  august 2018.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT TIL ET PROJEKSALG?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Forældrekøb – Det er nu, hvis du vil overdrage lejligheden til dit barn

Forældrekøb – Det er nu, du skal overdrage lejligheden til dit barn, inden det er for sent

De nye regler omkring offentlig ejendomsvurdering er på vej. Trods tidspunktet for, hvornår de kommer, ikke er klart endnu, så ved vi, at de kommer i 2019 – om det er i 1. halvår eller 2. halvår ved ingen p.t.

Mange forældre har igennem tiden købt en lejlighed, hvor deres børn bor, da det var muligheden for at hjælpe dem, da de skulle flytte hjemmefra eller lign. Det har i mange år været fordelagtigt for barnet.

Salgspriserne på ejerlejligheder i København er samtidig næsten dobbelt så høje som den offentlige vurdering.

SKAT har af samme grund valgt at lave et nyt system, som medfører nye offentlige ejendomsvurderinger. Det forventes, at de vil træde i kraft i 2019.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Hvis det er forældrenes plan, at barnet skal overtage forældrekøbslejligheden til en gunstig pris og samtidig at spare en masse i skat, så er tiden inde nu, til at den overdragelse skal ske.

Ifølge de nuværende regler må man sælge et forældrekøb til sine børn til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Den gældende ejendomsvurdering er fra 2011. Som markedet er nu, betyder det, at børnene kan købe lejligheden af deres forældre til langt under markedsværdien.

Normalt skal forældre betale skat af gevinsten ved salg af forældrekøb. Det kan i nogen grad undgås ved at benytte 15 procent reglen og sælge til sit barn. Her bør man dog rådføre sig med sin revisor.

Ved børnenes senere salg af lejligheden, skal børnene heller ikke betale skat af avancen fra salget, hvis de selv har boet i lejligheden.

De nye offentlige ejendomsvurderinger forventes at stige særligt på lejligheder, fordi vurderingerne p.t. er op til 400 procent under niveau.

Samtidig er det angiveligt besluttet, at når den nye skattereform implementeres, vil muligheden for at sælge til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 % forsvinde helt.

Det er derfor ikke lige meget, hvorvidt man som forældre sælger nu eller i 2019, når de nye vurderinger er kommet. Det nu man skal sørge for at overdrage lejlighederne, hvis man ønsker at udnytte fordelen i de nuværende regler.

Hos Retsadvokaterne har vi stor erfaring med ejendomshandler, herunder salg fra forældre til deres børn.

Man kan i forbindelse med familieoverdragelser lave et gældsbrev, således at børnene låner pengene til at købe lejligheden af forældrene. Dette dokument kan årligt nedskrives med det skattefri gavebeløb, som man kan give til sine børn.

Det er dog vigtigt, at der udarbejdes korrekt gældsbrev, som nedskrives korrekt hvert år for at undgå gaveafgiften.

Vi har hos Retsadvokaterne udviklet særlige ”pakker” til forældre, som vil overdrage forældrekøbslejligheder til deres børn.

Der skal som minimum udarbejdes et skøde, som skal tinglyses i forbindelse med overdragelsen. Samtidig skal børnene betale en tinglysningsafgift til staten, som beregnes ud fra købsprisen.

Hvis I ønsker, at låne jeres børn pengene til købet, så skal der udarbejdes et gældsbrev, således at det ikke anses for at være en gave. Man kan oprette et rentefrit famillielån via et gældsbrev.

Nogle familier ønsker at få udarbejdet en let købsaftale, som indeholder vilkårene for overdragelsen. Det er ikke et krav, at der udarbejdes en købsaftale, men hvis I ønsker det, kan vi også bistå med udarbejdelse af dette aftaledokument.

Alt efter hvilken løsning I ønsker, så kan vi hos Retsadvokaterne hjælpe jer med overdragelsen.

Priser kan ses på vores hjemmeside: Priser.

 

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 7.  august 2018.

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT TIL ET FORÆLDREKØB?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Fejl og mangler ved fast ejendom

FEJL OG MANGLER VED FAST EJENDOM

Det er en stor investering at købe fast ejendom. Hvordan kan man som køber sikre sig, inden man køber en ejendom? Hvis man har købt og finder en mangel, hvad skal man så gøre? Hvad dækker en ejerskifteforsikring egentlig? Alt dette er beskrevet nedenfor, så det bliver lettere for dig at agere i forbindelse med et boligkøb eller en mangelsag.

At købe en ejendom er oftest en stor investering. Mangler ved en købt ejendom kan ødelægge enhvers økonomi, da man i værste tilfælde kan ende med at skulle bygge et nyt hus uden mulighed for at låne pengene, da de allerede er lånt i den oprindelige ejendom.

Det er derfor vigtigt, at man som køber ved, hvad ens retstilling er i forhold til sælger og andre i handlen, hvis der konstateres mangler på ejendommen.

Før købet:

Det er altid en god ide at være på forkant. Det betyder i en ejendomshandel, at man får gennemgået handlens dokumenter af en advokat og får gennemgået ejendommen af en byggesagkyndig.

Ved at få alt dette gennemgået, kan man i højere grad undgå overraskelser.

I en ejendomshandel er der typisk 400-700 sider, som du skriver under på at have læst og forstået. Det er disse dokumenter, som din boligadvokat gennemgår med dig, så du ved, hvad du reelt køber.

Mange købere er af den opfattelse, at en tilstandsrapport viser alt på ejendommen. Det er ikke tilfældet. Det er vigtigt at vide, at en tilstandsrapport alene er en visuel gennemgang, og at den byggesagkyndige kan ikke foretage destruktive indgreb. Han må heller ikke flytte indbo for at se standen af f.eks. gulvet nedenunder.

Det er altid lettere, at håndtere evt. forhold inden man er bundet af handlen end efter.

Efter købet:

Har man først købt en ejendom, og overtaget nøglerne, opstår spørgsmålet om, hvem der skal betale for udbedringen.

Spørgsmålet kan ikke besvares med en sætning. Det hele afhænger af retsstillingen – altså hvilke regler der gælder for dette køb. Lov om forbrugerbeskyttelse anvendes, hvis der laves tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud fra sælger om ejerskifteforsikring.

Nedenstående gennemgang er derfor delt op i, hvorvidt lov om forbrugerbeskyttelse har fundet anvendelse eller ej i forbindelse med købet.

Uden at man dog med sikkerhed kan sige hvilke typer ejendomme, som er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse er hovedreglen, at huse, ideelle anparter mv. er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse, hvorimod lejligheder ikke er omfattet.

Der gælder særlige regler for andelslejligheder, hvorfor man bør søge rådgivning hos en advokat, hvis man har en mangel i en andelsbolig.

Men før man kan tale om regelsæt, er det vigtigt at vide, hvad en mangel er i juridisk forstand.

Hvad er en mangel?

Man har som køber kun mulighed for, at gøre et krav gældende mod sælger eller andre, hvis der er en mangel. En mangel skal være retlig relevant for, at man kan gøre krav gældende.

Et godt eksempel er et nedslidt tag. Det, at et tag er nedslidt og skal udskiftes, er ikke i sig selv en mangel. Det skal ses i forhold til tagets alder. Hvis taget svarer til et tag af den pågældende alder, er det ikke nødvendigvis en mangel.

En mangelsbedømmelse skal altid tage udgangspunkt i, hvad der er aftalt, og hvad der er oplyst i forbindelse med købet. Et hul i taget kan derfor ikke i sig selv gøre, at der er tale om en mangel i juridisk forstand.

Det betyder også, at det faktum at noget er slidt eller i stykker i de flestes øjne er lig med en mangel ikke er det i juridisk forstand. Det kommer an på, hvorvidt tilstanden svarer til aftalen og hvad man med rimelighed kan forvente i forhold til bygningens alder og anvendelse.

Det er en vigtig forskel at holde sig for øje.

Hvis lov om forbrugerbeskyttelse ikke finder anvendelse:

Er der ikke udarbejdet tilstandsrapport mv. i forbindelse med handlen, således at lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse, er det de gamle regler, før lov om forbrugerbeskyttelse blev indført, som finder anvendelse.

Det betyder, at sælger som udgangspunkt har ansvar i 10 år. Dog kan sælger alene gøres ansvarlig på to grundlag.

Sælger kan enten pålægges at betale en erstatning, hvis sælger kendte eller burde kende til manglen eller har givet en garanti. Sælger kan også blive pålagt at give et forholdsmæssigt afslag, hvis manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen.

Man bør dog være opmærksom på, at praksis i disse sager har en mindstegrænse, for så vidt angår forholdsmæssige afslag. Det betyder, at der skal være mangler for 3-5% af købesummen, hvis manglen medfører, at ejendommen er ulovlig, som kan udløse et myndighedspåbud.

Ved mangler, som medfører afgørende funktionssvigt og for andre mangler, er mindstegrænsen svarende til en udbedringsudgift på 8-10% af den kontante købesum. Det betyder ved en købesum på 2 mio. kr. skal manglernes udbedring overstige minimum 160.000 ved andet end ulovligheder, som kan udløse myndighedspåbud.

Ved afslag er det ikke nødvendigt, at køber beviser, at sælger kendte eller burde kende til manglen. Det er alene nødvendigt ved erstatning. Dog skal man uanset afslag eller erstatning huske, at der altid skal ske fradrag for den forbedring man får i forbindelse med udbedringen. Det betyder, at hvis man skal lave et nyt gulv og river et ældre gulv op, så får man ikke alle omkostninger dækket, da man får et nyere gulv. Den forbedring skal man som køber selv betale for, ligesom hvis man selv valgte at skifte gulvet.

Hvis loven om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse:

Lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse, når sælger inden købet har fremlagt en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring samt erklæret at ville betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien for 5 år, som sælger har tilbudt. Det betyder kort sagt, at sælger ikke er ansvarlig for mangler på ejendommen.

Almindeligvis uden denne lov ville sælger have ansvar for mangler i 10 år efter ejendommen er solgt.

Hvis sælger har givet garanti, så er sælger dog fortsat ansvarlig for mangler ved disse forhold. Hvis sælger har udvist grov uagtsomhed – det er typisk, hvis man har fortiet kendte mangler ved ejendommen – kan sælger også ifalde ansvar, uanset lov om forbrugerbeskyttelse er anvendt.

Udgangspunktet er derfor, at sælger ikke kan gøres ansvarlig, når lov om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse.

Det er her, at køber har en mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring for at minimere sin risiko. Hvis ikke man tegner en ejerskifteforsikring, kan man som udgangspunkt ikke gøre krav gældende mod sælger og har heller ingen forsikring. Det betyder, at man som køber selv bærer risikoen for forhold på ejendommen, uanset de ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Dog kan man i nogle tilfælde gå mod den byggesagkyndige, men det kræver oftest, at den byggesagkyndige på sin visuelle gennemgang kunne se forholdet.

Ejerskifteforsikring – hvad dækker den?

Hvis køber har tegnet en ejerskifteforsikring, kan den i nogle tilfælde dække. Dette kræver dog, at manglen er en del af dækningen på ejerskifteforsikringen.

Man bør dog være opmærksom på, at der er en selvrisiko på en ejerskifteforsikring. Ligeledes er der forskel på den dækning, man har valgt.

En standard ejerskifteforsikring dækker skader, skjulte fejl og mangler, som var til stede inden overtagelsen af ejendommen, og som enten er forkert beskrevet eller slet ikke nævnt i tilstandsrapporten, og som anmeldes i forsikringsperioden. Man kan oftest vælge standard ejerskifteforsikring i 5 eller 10 år. Ulovlige el- og vvs-installationer dækkes af standard ejerskifteforsikringen. En standard ejerskifteforsikring dækker kun forhold i bygningen. Det betyder, at alt udenfor soklen og murene ikke er dækket.

Derudover dækker ejerskifteforsikringen kun, hvis ikke andre forsikringer dækker (f.eks. husforsikringen).

Hos nogle selskaber kan man vælge en udvidet dækning. Den har typisk en løbetid på 10 år og dækker udover standarddækningen også ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, forhold ved grunden, der medfører en væsentlig skade på beboelsesbygningen og forurening på grunden i visse tilfælde. Derudover kan en udvidet dækning dække ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt ved opførelsen.

Et ulovligt forhold kan være et tag, som ikke er opført lovligt. Tegner man alene en standard ejerskifteforsikring er et ulovligt tag uden skader dermed ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Det kræver, at der er sket en skade, og at forholdet ikke var nævnt i tilstandsrapporten. Med en udvidet ejerskifteforsikring er muligheden for dækning større, da det alene er en betingelse, at taget var ulovligt opført på tidspunktet, hvor taget blev opført. Der skal således ikke være sket en skade som betingelse for dækning.

Der er en mangel på min ejendom – hvad gør jeg?

Når du har opdaget manglen på ejendommen, er det vigtigt, at du kontakter en advokat. Her kan I sammen gennemgå de muligheder, som du har.

Derudover skal sælger og evt. andre ansvarlige have oplysning om, at der er fundet en mangel.

Næste skridt er bevissikring. Bevissikring betyder, at det oftest er nødvendigt med et syn og skøn, hvis ikke parterne kan blive enige om en forligsmæssig løsning hurtigt.

Det er meget vigtigt, at manglen under ingen omstændigheder udbedres, førend bevissikring er sket. Man skal være helt sikker på, at der ikke foretages yderligere bevissikring, førend man udbedrer. Billeder er i denne forbindelse meget ofte ikke nok til at bevissikre.

Hvis du har en ejerskifteforsikring, skal de ligeledes kontaktes, så de kan sende en taksator ud på ejendommen.

Ved kontakt til en advokat kan du konkret blive rådgivet om, hvad processen bør være i din sag, således at du håndterer din mangel på bedst mulig vis.

Hos Retsadvokaterne tilbyder vi altid et rådgivningsmøde, hvor vi gennemgår din sag og sammen gennemgår næste skridt i sagen samt omkostningerne herved. På den måde får du rådgivning om, hvad du kan gøre overfor sælger eller et forsikringsselskab, men samtidig hvilke økonomiske omkostninger det har for dig forventeligt.

Du betaler selv for det indledende rådgivningsmøde, men vi rådgiver dig om omkostningerne fremadrettet samt undersøger mulighederne for dækning af omkostningerne ved sagens førelse fremadrettet i forhold til retshjælpsforsikring og evt. fri proces.

Du finder mere information om emnet her.

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 30. maj 2018

SØGER DU EN ADVOKAT TIL AT RÅDGIVE DIG?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed
BOPÆLSRETTEN – HAR DET OVERHOVEDET NOGEN BETYDNING?

BOPÆLSRETTEN

BOPÆLSRETTEN – HAR DET OVERHOVEDET NOGEN BETYDNING?

Når to mennesker går fra hinanden, så skal alt mellem dem deles. Det kan være svært nok, at dele villaen og bestikket, men når det kommer til børnene, så er det straks langt mere kompliceret. Her er det nemlig vores følelser, der spiller ind, og vi kan derfor have svært ved at se, hvad det er, der er bedst for barnet. I langt de fleste tilfælde kan det være lige så godt at bo hos far, som hos mor, og derfor bliver det pludselig de mindste ting, der spiller ind, og det er ikke sjældent, at en regulær kamp går i gang.

Lovgiverne prøver jævnligst at lovgive, så disse kampe mellem forældrene, ikke er nødvendige, men der er endnu ingen, der har fundet den gyldne nøgle. Børnene er stadig taberne, når forældrene ikke kan finde en løsning.

Så hvis man ikke kan blive enige om, hvor børnene skal bo, og når det ene hjem, kan være lige så godt som det andet, så er det værd at sætte sig ind i, om det overhovedet har en betydning, hvem der er bopælsforælder.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

FORSKELLEN PÅ FORÆLDREMYNDIGHED OG BOPÆL

Her ville alle problemer jo være løst, hvis jeg kunne skrive, at det i bund og grund er ligegyldigt, om børnene bor hos mor eller far. Sådan er det desværre ikke, og derfor vil jeg gennemgå, hvilke forskelle der er på at være bopælsforælder og samværsforælder. Først skal vi dog have nogle begreber på plads.

Udgangspunktet er, at alle forældre har fælles forældremyndighed, medmindre at der er så højt et konfliktniveau, at det vurderes, at det ikke er til barnets bedste, at forældrene sammen skal tage beslutningerne for barnet.

Når der er fælles forældremyndighed, skal forældrene f.eks. være enige om følgende:

  • Væsentlige medicinske indgreb
  • Skolevalg, og videreuddannelse (kan forældrene ikke blive enige om skole, så skal barnet indmeldes på distriktsskolen)
  • SFO
  • Risikobetonet fritidsaktiviteter
  • Flytning til udlandet
  • Navnevalg
  • Religion
  • Pas

 

Derimod kan bopælsforælderen alene tage beslutninger om f.eks. følgende:

  • Flytning inden for landets grænser
  • Valg af daginstitution
  • Almindelige fritidsaktiviteter, når barnet er hjemme

 

Der kan kun være en bopælsforælder. Den anden forælder vil være samværsforælder. Det gælder også selvom barnet bor lige meget hos begge forælder.

HVORFOR HAR DET BETYDNING, HVOR BARNET BOR?

Der hvor, bopælsretten er mest indgribende, er hvor barnet skal bo. Bopælsforælderen kan nemlig vælge, at flytte fra den ene ende af landet til den anden, uden samværsforælderens accept. Vil man som bopælsforælder flytte med barnet, har man pligt til at varsle flytningen 6 uger før man flytter. Hvis samværsforælderen ikke vil acceptere flytningen, så kan man rette henvendelse til Statsforvaltningen, og anmode om, at få bopælen.

Statsforvaltningen vil så gå ind og vurdere, hvad der vil være bedst for barnet – at flytte med bopælsforælderen, eller flytte hjem til samværsforælderen, som så bliver bopælsforælderen. Vil Statsforvaltningen ikke ændre bopælen, så kan samværsforælderen indbringe sagen for Retten. Det betyder længere ventetid, og bopælsforælderen kan i mellem tiden være flyttet med barnet. Er bopælsforælderen først flyttet med barnet, og er barnet startet i en ny skole eller institution, så er det klart, at der skal mere til før Retten beslutter, at barnet skal bo hos samværsforælderen, og derved igen flytte bopæl og skole/daginstitution.

I Statsforvaltningens/Rettens vurdering af, hvorvidt barnet skal have bopæl hos samværsforælderen, indgår også, hvor meget barnet og samværsforælderen har haft af samvær. Jo mindre samvær, jo mindre chance for, at få bopælen – som udgangspunkt.

Herudover vil man høre barnet om, hvad barnet helst vil. Jo ældre barnet er, og kan give udtryk for egen holdning, jo mere betydning for det – som udgangspunkt.

Alle sager vurderes efter et skøn, og ingen sager er ens, hvorfor ovenstående er udgangspunktet, men ikke altid, sådan det falder ud, hvorfor hver enkel sag må vurderes individuelt.

Men ikke kun ved flytning har det betydning, hvem der har bopælsretten. Også i hver dagen har det betydning. Det er klart, at jo mere samvær samværsforælderen har med barnet, jo mere indflydelse. Men som samværsforælder har man altid den frygt, at samværet kan blive sat ned, hvis ikke det fungerer. Det er nemlig bopælsforælderen, der skal have barnet mest, eller mindst lige så meget, som samværsforælderen – ellers bytter rollerne.

Jo mindre samvær der er mellem samværsforælderen og barnet, jo mindre indflydelse. Har samværsforælderen kun samvær med barnet hver anden weekend, så er det klart, at det er bopælsforælderen, som er nærmest til at tage beslutningerne i dagligdagen. Udgangspunktet er, at bopælsforælderen tager de beslutninger, der skal tages, når barnet er hjemme, og samværsforælderen tager de beslutninger, der skal tages, når barnet er på samvær. Hvis barnet så kun er på samvær hver anden weekend, så giver det sig selv, at det er bopælsforælderen, der tager de fleste beslutninger, da barnet er mest hos bopælsforælderen.

Det har derfor stor betydning, hvor barnet har bopæl, særligt hvis forældrene har svært ved at samarbejde. Det er dog altid til alles bedste –særligt til barnets bedste – at forældrene selv finder en løsning. Uanset om man er bopælsforælder eller samværsforælder, om man har del i forældremyndigheden eller har forældremyndigheden alene, så har alle børn ret til begge forældre, og man skal derfor så vidt muligt forsøge at samarbejde, medmindre det er helt umuligt.

Hos Retsadvokaterne kan vi hjælpe dig i sager vedrørende forældremyndighed og barnets bopæl, se mere her.

Skrevet af Cecilie mieth, advokat

Roskilde den 14. januar 2018

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Advokat Cecilie Mieth -Retsadvokaterne Roskilde
Cecilie Mieth Advokat - Retsadvokaterne i Roskilde.

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

HVORFOR FÅ KØBERRÅDGIVNING VED KØB AF BOLIG – KØBSAFTALEN ER JO STANDARD?

HVORFOR FÅ KØBERRÅDGIVNING VED KØB AF BOLIG –

KØBSAFTALEN ER JO STANDARD?

I vores hverdag som advokater møder vi ofte købere, som henvender sig, når boligen er købt, og de har problemer af den ene eller anden art.

Oftest bunder problemerne i, at de ikke i forbindelse med købet fik den rette rådgivning.

Mange købere ser ejendomsmæglernes købsaftaler og konstaterer – hvilket også er rigtigt – at det er en standardaftale.

En ejendomshandel, hvilket er betegnelsen for køb af bolig, består ikke kun af en købsaftale.

Købsaftalen er alene en forklaring på processen i ejendomshandlen fra start til slut, altså hvem skal gøre hvad og hvornår – her tænkes bankerne, køberne, sælgerne, ejendomsmægleren og evt. advokaten.

En ejendomshandel består af købsaftalen og en masse dokumenter. Typisk er der mellem 300-600 siders dokumenter, som er en del af den aftale, man som køber underskriver.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

HVAD BESTÅR KØBERRÅDGIVNING AF?

Det er meget forskelligt hvad køberrådgivning består af, da der er mange forskellige faggrupper, som påtager sig det erhverv. Jurister kan rådgive, folk uden juridisk baggrund kan rådgive, ejendomsmæglere kan rådgive købere, hvis de ikke repræsenterer sælger i samme handel og advokater kan rådgive osv.

Produktet køberrådgivning har derfor meget forskelligt indhold.

Den største forskel er ansvaret for rådgivningen. Ejendomsmæglere og advokater er alle dækket af en ansvarsforsikring, hvilket betyder, at man som køber har et sted at henvende sig, skulle der ske rådgivningsfejl.

Andre køberrådgivere er ikke forpligtet til at være ansvarsforsikret.

Hos Retsadvokaterne består køberrådgivning af gennemgang af alle handlens dokumenter – det er altså alle 300-600 sider. Herefter afholdes der et møde med klienterne – dette sker typisk telefonisk i dag, men i enkelte tilfælde, hvor køberne ønsker det, holdes fysisk møde på kontoret.

Vi sikrer bl.a., at køber er vidende om de essentielle forhold på boligen – det kan være alt fra tidligere opståede skader på boligen til de kommende udgifter.

Bolig er ikke noget, som vi køber hver dag, og det bliver derfor aldrig en standardvare på hylden, som man kan købe uden rådgivning.

Derudover er hver bolig forskellig, hvorfor det er vigtigt nøgternt at gennemgå alle forhold i boligens dokumenter.

At købe bolig er en proces med mange parter indblandet. Vi hos Retsadvokaterne tager os af det nødvendige arbejde i sagen – rådgivning om alle handlens facetter, udarbejdelse af skøde, samt tinglysning heraf og udarbejdelse af refusionsopgørelse mv. Det kan du læse mere om her.

EJERSKIFTEFORSIKRING – HVAD ER DET?

Ejerskifteforsikring er kun en mulighed på de boliger, hvor huseftersynsordningen finder anvendelse og har været brugt i forbindelse med handlen.

Huseftersynsordningen er sælgers mulighed for ved salg at fraskrive sig en del af sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler på boligen.

Almindeligvis har man som sælger ansvar i 10 år efter salget af en bolig for skjulte fejl og mangler. Derfor lavede man lovgivningsmæssigt reglerne om huseftersynsordningen, så man som sælger kan fraskrive sig en del af dette ansvar.

Huseftersynsordningen kan alene anvendes på visse boliger, hvilket bl.a. gør, at landbrugsejendomme ikke er omfattet. Oftest bruges huseftersynsordningen på villaer, ideelle anparter og rækkehuse.

Man kan godt bruge huseftersynsordningen på lejligheder, men gør det oftest ikke, da det koster mange penge at få udarbejdet tilstandsrapport og el-eftersyn i lejligheder, da hovedejendommen mv. også skal gennemses. Derfor er der oftest ikke mulighed for at tegne ejerskifteforsikring på lejligheder.

Huseftersynsordningen – og dermed sælgers mulighed for at fraskrive ansvar – er betinget af, at der er udarbejdet tilstandsrapport, el-eftersyn, og at sælger tilbyder at betale halvdelen af den billigste ejerskifteforsikring til køber.

En ejerskifteforsikring dækker visse skjulte fejl og mangler, hvor årsagen til skaden relaterer sig til sælgers ejertid. Modsat en husforsikring, som dækker skader, hvor årsagen relaterer sig til et forhold i købers ejertid.

Eksemplet kan være en skade i kælderen på grund af manglende vedligeholdelse fra sælger af et rør, der giver en rørskade, vil som udgangspunkt være dækket af en ejerskifteforsikring. Derimod vil en stormskade på ejendommen i købers ejertid være en sag for husforsikringen. Man bør derfor som køber tegne hus- og ejerskifteforsikring, således at man er dækket ind uanset årsagen til skaden.

TILSTANDSRAPPORT OG EL-EFTERSYN ER FINT – HVAD SKAL JEG SÅ MED EN EJERSKIFTEFORSIKRING?

Tilstandsrapport og el-eftersyn er udarbejdet af byggesagkyndige, som har meget forskellige baggrunde. Det betyder, at de kan være tømrere, arkitekter eller ingeniører mv. af uddannelse – det gør naturligvis, at deres fokus er på forskellige områder i boligen.

Statistikkerne hos Ankenævnet for Forsikring viser da også, at der er klager over ejerskifteforsikringsselskabernes manglende dækning af skader – dvs. det viser også, at der er forhold, som anmeldes til ejerskifteforsikringen efter, at man har købt en bolig.

Tesen er, at 25 % af alle, der køber bolig, har brug for en ejerskifteforsikring.

Derudover bør man overveje, inden man underskriver eller senest inden advokaten godkender handlen, at få gennemgået ejendommen med sin egen byggesagkyndige. Det giver mulighed for at se boligen med ”køberøjne”, hvor I som købere kan få rådgivning om boligens stand, og hvor I skal være opmærksomme, men også om jeres fremtidsplaner for boligen kan lade sig gøre.

Processen som køber har mange step, og man kan let miste overblikket. Alle steps går meget hurtigt, hvorfor man skal holde tungen lige i munden.

Retsadvokaterne er altid klar til at hjælpe dig med dit køb, herunder rådgivning om boligen.

For at vi kan hjælpe dig i din bolighandel er det vigtigt, at der er et advokatforbehold i købsaftalen. Det giver jer samtidig en mulighed for at skrive under med forbehold, så I uden omkostninger til sælger eller ejendomsmægler kan trække jer ud af handlen, hvis der er forhold i boligen, som gør, at I ikke ønsker at købe alligevel, eller vi rådgiver jer til ikke at købe boligen.

Skrevet af Christina Monefeldt, advokat

Roskilde den 13. januar 2018

SKAL DU BRUGE EN ADVOKAT TIL KØBERRÅDGIVNING?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

HVAD KAN EN BISTANDSADVOKAT HJÆLPE DIG MED?

HVAD KAN EN BISTANDSADVOKAT HJÆLPE DIG MED?

Hvad er en bistandsadvokat?

En bistandsadvokat er en advokat, som repræsenterer ofret. Har du været udsat for en forbrydelse af en særlig karakter, så er du berettiget til en bistandsadvokat. I mange sager, er det politiet, som skal orientere dig om, at du er berettiget til en bistandsadvokat, og i andre typer sager så skal du selv gøre politiet opmærksom på, at du ønsker din egen advokat. Politiet kan give dig nogle forslag til, hvem du skal vælge, men du må altid selv bestemme, hvem det skal være. Har du først ladet politiet vælge en for dig, så kan du altid vælge en anden. Det kan være en god ide selv at vælge din bistandsadvokat, så du kan sikre dig, at det er en advokat, som du føler dig tryg ved, og I sammen har en god kemi.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Hvad hjælper bistandsadvokaten med?

Bistandsadvokaten er din advokat, hvis du har været udsat for en bestemt type forbrydelse. Når der er begået en forbrydelse efter straffeloven, så vil anklagemyndigheden (politiet) bestemme, om der skal rejses sigtelse mod vedkommende, som har begået forbrydelsen. Den sigtede får sin egen advokat. Denne advokat hedder en forsvarer.

Bistandsadvokaten er din advokat, hvis du har været udsat for en bestemt type forbrydelse. Når der er begået en forbrydelse efter straffeloven, så vil anklagemyndigheden (politiet) bestemme, om der skal rejses sigtelse mod vedkommende, som har begået forbrydelsen. Den sigtede får sin egen advokat. Denne advokat hedder en forsvarer.

Bistandsadvokaten skal hjælpe dig igennem hele sagen. Du kan altid ringe til din bistandsadvokat med spørgsmål, som du måtte have i forbindelse med sagen. Egentlig er du ikke part i sagen, selvom det er dig, der har været udsat for en forbrydelse, men derimod er du vidne. Bistandsadvokaten hjælper dig også i retten, hvis du skal ind og vidne i retten. Din bistandsadvokat kan også hjælpe dig med at nedlægge navneforbud, så dit navn ikke kommer frem i sagen. Det er også bistandsadvokaten, som vil forsøge, at den sigtede føres ud af retten, når du skal vidne, hvis der er tale om bestemte typer af forbrydelser. Alt det skal du tale med din bistandsadvokat om, og i fællesskab finder I ud af, hvad der kan lade sig gøre.

Det er også bistandsadvokaten, som hjælper dig med at søge erstatning. Er du offer for en forbrydelse, så kan du meget vel være berettiget til erstatning, og det er det, som din bistandsadvokat vil hjælpe dig med.

Hvis man har været udsat for en forbrydelse, så er det klart, at man er meget nervøs for, hvad der skal ske i det videre forløb, og derfor kan det være til stor hjælp, at du har en bistandsadvokat, som er din advokat. En som kun varetager dine interesser.

Advokat tvangsfjernelse
Cecilie Mieth Advokat

Hvem har ret til en bistandsadvokat?

Hvis du har været udsat for voldtægt eller en anden alvorlig seksualforbrydelse, så får du helt automatisk en bistandsadvokat. Hvis du ikke har fået en advokat, så skal du spørge efter det, fordi det er din ret. Det er dog dit eget valg, om du vil have en, men det er klart en fordel og et tilbud, som du skal tage imod.

Har du været udsat for vold, så kan du også have ret til en bistandsadvokat, men her skal du selv spørge efter en. Politiet kan hjælpe dig, men du kan også altid ringe til Retsadvokaterne, og så kan vi hjælpe dig. Det er Retten, der bestemmer, om du har ret til at få en bistandsadvokat.

Hvad koster en bistandsadvokat?

En bistandsadvokat er gratis for dig. Det betyder, at du ikke har nogen udgifter til advokaten, hvis Retten beslutter, at du har ret til en advokat. Søger du en gratis bistandsadvokat, så kan du læse mere her.

Tak for din opmærksomhed.

 

Skrevet af Cecilie Mieth, advokat

Roskilde den 15. maj 2017

Skal dine venner også læse dette indlæg?

Så del det med dit netværk

Skal vi hjælpe dig?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

NY LOV OM ÆGTEFÆLLERS ØKONOMISKE FORHOLD

NY LOV OM ÆGTEFÆLLERS ØKONOMISKE FORHOLD

Den 1. januar 2018 får vi en ny lov om ægtefællers økonomiske forhold. Det er meningen, at det skal give ægtefæller bedre muligheder og mere frihed til at indrette sig, som hver enkelt ønsker det.

For at forstå de nye regler, så vil jeg gennemgå de nuværende regler, for at give et bedre overblik over de nye regler.

I dag er det sådan, at ægtefæller har forsørgerpligt over for hinanden. Hvis en ægtefælle tjener penge, og den anden ikke gør, ja så siger den nuværende lov, at så skal den ægtefælle, der tjener pengene, betaler for den anden ægtefælles underhold. Den nuværende lov siger også, at selvom man er ægtefæller, og har formuefællesskab, så ejer man ikke nødvendigvis sine aktiver sammen, ligesom man heller ikke er fælles om gælden. Dette er naturligvis anderledes, hvis man eksempelvis køber et hus sammen, og derved begge hæfter for gælden. Disse regler bevares også med den nye lov.

I dag er det også sådan, at man ved separation og skilsmisse skal dele de aktiver, som man har, hvis man ikke har oprettet en ægtepagt eller har modtaget en gave eller arv, hvor giveren har bestemt, at man har særeje. Ligeledes er det også sådan i dag, at pensioner som udgangspunkt ikke skal deles ved separation og skilsmisse. Også dette bevares med den nye lov.

Nu forældes sager om myndighedssvigt fra offentlige myndigheder ikke længere – det giver børnene en større sikkerhed

Til gengæld så bliver det muligt at lave nogle forhåndsaftaler, som der ikke tidligere har været mulighed for. Med de nye regler bliver det muligt at aftale en sumdeling. Det betyder, at man kan aftale, at hele formuen skal være særeje på nær f.eks. 500.000 kr. Dette har ikke tidligere været muligt. Det bliver også muligt ved ægtepagt at aftale, at gælden skal tilhøre et bestemt aktiv, og derfor kunne trækkes fra i dette aktiv.

I dag skal man oprette en ægtepagt – en gaveægtepagt – hvis man vil give sin ægtefælle en gave, som ikke er en sædvanlig gave. Dette krav ophæves med den nye lov. Dog bliver det nemmere for kreditorerne at få omstødt en gave, hvis gaven står i misforhold til giverens økonomiske forhold, og det ikke kan bevises, at giveren fortsat var solvent, da gaven blev givet.

Når der bliver vedtaget en ny lov, så er der altid, inden loven træder i kraft og i den første tid efter, at loven er trådt i kraft, en del usikkerhed om, hvad den i virkeligheden kommer til at betyde i praksis. Dette er naturligvis også tilfældet med denne lov, og derfor vil det først være muligt at komme med en mere opfattende gennemgang i det nye år.

Skrevet af Cecilie Mieth, advokat

Roskilde den 14 november 2017

Skal vi hjælpe dig?

Så udfyld kontaktformulen og tryk send, eller ring til os på Tlf. 41 94 80 00 i åbningstiden.

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Telefon nr.

Din besked

Djalma Lunds Gård 3, 1. tv.
4000 Roskilde
Tlf.: 41 94 80 00
Mail:info@retsadvokaterne.dk
Bankkonto hos Sparekassen Sjælland 0525-356820 - Cvr 35976426